Sie überlegen, Ihre Immobilie in Stuttgart zu verkaufen, und ein Makler hat Ihnen einen “einfachen Maklervertrag” statt eines Alleinauftrags vorgeschlagen – oder Sie fragen sich, ob Sie nicht besser gleich mehrere Makler parallel beauftragen? Ein einfacher Maklervertrag klingt zunächst nach der flexibleren, risikoärmeren Lösung. In der Praxis zeigt sich aber: Genau diese Flexibilität hat einen Preis, den viele Eigentümer erst beim Verkauf selbst bemerken.
Kurzantwort: Ein einfacher Maklervertrag erlaubt es Ihnen, mehrere Makler parallel zu beauftragen und die Immobilie auch selbst zu verkaufen. Der Nachteil: Kein Makler ist zur aktiven Vermarktung verpflichtet, wodurch Ihre Immobilie oft nur halbherzig beworben wird. In Stuttgart empfiehlt sich der einfache Vertrag meist nur für kurze Übergangsphasen – nicht für den eigentlichen Verkaufsprozess.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein einfacher Maklervertrag?
Ein einfacher Maklervertrag beauftragt einen Immobilienmakler damit, Ihre Immobilie zu vermarkten und einen Käufer zu vermitteln – ohne Exklusivität. Sie dürfen parallel weitere Makler beauftragen und selbst nach Käufern suchen. Findet ein anderer Makler oder Sie selbst den Käufer, entsteht für den Makler mit dem einfachen Vertrag kein Provisionsanspruch.
Rechtlich handelt es sich um einen Maklervertrag nach § 652 BGB in seiner Grundform, ohne die zusätzlichen Exklusivitätsklauseln, die einen Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag ausmachen. Der Vertrag verpflichtet den Makler zu nichts Konkretem: Er darf die Immobilie bewerben, muss es aber nicht in einem bestimmten Umfang tun.
ℹ️ Gut zu wissen: Ein einfacher Maklervertrag muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden – auch mündliche oder durch schlüssiges Verhalten zustande gekommene Verträge sind wirksam. Aus Beweisgründen empfehlen wir dennoch immer die Schriftform, egal welche Vertragsart Sie wählen.
Unterschied: Einfacher Maklervertrag vs. Alleinauftrag
Der zentrale Unterschied liegt in der Exklusivität. Beim einfachen Maklervertrag dürfen Sie beliebig viele Makler gleichzeitig beauftragen. Beim Maklervertrag mit Alleinauftrag verpflichten Sie sich, während der Vertragslaufzeit keinen weiteren Makler zu beauftragen – Sie selbst dürfen aber weiterhin verkaufen. Beim Qualifizierten Alleinauftrag geht die Exklusivität noch weiter: Selbst wenn Sie privat einen Käufer finden, muss dieser über den Makler abgewickelt werden.
| Kriterium | Einfacher Vertrag | Alleinauftrag | Qualifizierter Alleinauftrag |
|---|---|---|---|
| Mehrere Makler erlaubt | Ja | Nein | Nein |
| Privatverkauf ohne Provision | Ja | Ja | Nein |
| Vermarktungspflicht des Maklers | Nein | Meist ja | ✅ Ja |
| Investition in Home Staging & Fotos | Eher gering | Meist vorhanden | ✅ Hoch |
| Typische Laufzeit | Jederzeit kündbar | 3–6 Monate | 3–6 Monate |
Vorteile des einfachen Maklervertrags für Verkäufer
Der offensichtliche Vorteil liegt in der Flexibilität. Sie binden sich an niemanden, können jederzeit kündigen und im Zweifel auch selbst einen Käufer finden, ohne Provision zahlen zu müssen. Für Eigentümer, die unsicher sind, ob sie überhaupt verkaufen wollen, oder die einen Makler erst “testen” möchten, wirkt das attraktiv.
In der Praxis in Stuttgart sehen wir diesen Vertragstyp vor allem in zwei Situationen sinnvoll eingesetzt: bei sehr gefragten Objekten, die sich ohnehin schnell verkaufen (etwa Eigentumswohnungen in Killesberg oder Degerloch mit Blicklage), und als kurze Testphase, bevor sich Verkäufer für einen Alleinauftrag entscheiden.
Ein konkretes Beispiel aus unserer Praxis: Eine Eigentumswohnung nahe dem Killesberg-Park lässt sich aufgrund der hohen Nachfrage oft innerhalb weniger Wochen verkaufen, unabhängig davon, wie viel Vermarktungsaufwand betrieben wird. Bei einer Bestandsimmobilie in einer Randlage mit mehr Wettbewerbsangeboten sieht die Rechnung dagegen anders aus – hier entscheidet oft gerade die Qualität der Vermarktung über mehrere Zehntausend Euro Differenz beim erzielten Verkaufspreis.
Nachteile: Warum viele Makler in Stuttgart zurückhaltend sind
Hier liegt der eigentliche Knackpunkt. Ein Makler, der weiß, dass parallel zwei oder drei Konkurrenten an derselben Immobilie arbeiten, wird selten in aufwendiges Marketing investieren. Professionelle Fotografie, Home Staging, eine durchdachte Exposé-Erstellung oder eine gezielte Ansprache aus der eigenen Interessentenkartei kosten Zeit und Geld – ein Aufwand, den kaum ein Makler eingeht, wenn die Chance besteht, dass ein anderer Anbieter am Ende die Provision kassiert.
⚠️ Wichtig: In unserer Erfahrung führt ein einfacher Maklervertrag in der Praxis häufig dazu, dass eine Immobilie lediglich auf ein bis zwei Online-Portalen eingestellt wird – ohne aktive Ansprache vorgemerkter Käufer, ohne Home Staging und ohne durchdachte Preisstrategie. Das Ergebnis: längere Vermarktungszeit und im Schnitt niedrigere Verkaufspreise.
Ein weiterer Nachteil: Bei mehreren beauftragten Maklern kann es zu widersprüchlichen Angebotspreisen für dieselbe Immobilie kommen – auf verschiedenen Portalen, mit unterschiedlichen Exposés. Das verunsichert Kaufinteressenten und schadet dem Verkaufserfolg mehr, als es hilft.
Mehrere Makler gleichzeitig beauftragen – was Sie beachten müssen
Wenn Sie sich für einen einfachen Maklervertrag entscheiden und tatsächlich mehrere Makler parallel beauftragen möchten, sollten Sie einige Punkte klären, bevor Sie unterschreiben:
- Legen Sie mit allen Maklern denselben Angebotspreis fest, um widersprüchliche Exposés zu vermeiden.
- Klären Sie, welche Portale welcher Makler bespielt – Doppelinserate wirken unprofessionell und schrecken Käufer ab.
- Dokumentieren Sie schriftlich, welcher Makler welchen Interessenten zuerst nachgewiesen hat.
- Fragen Sie aktiv nach, welche konkreten Vermarktungsmaßnahmen jeder Makler plant – ohne Vermarktungspflicht bleibt es sonst oft bei einem einzigen Online-Inserat.
In unserer Beratungspraxis in Stuttgart erleben wir die Beauftragung mehrerer Makler eher selten – die meisten Eigentümer entscheiden sich nach einem ersten Gespräch bewusst für einen Alleinauftrag, sobald ihnen der Unterschied im Vermarktungsaufwand konkret vor Augen geführt wird. Wer dennoch mehrgleisig fahren möchte, sollte die oben genannten Punkte unbedingt schriftlich festhalten, um spätere Streitfälle zu vermeiden.
Doppelprovision & Fallstricke vermeiden
Ein häufig unterschätztes Risiko beim einfachen Maklervertrag: Wenn zwei Makler unabhängig voneinander denselben Kaufinteressenten ansprechen, kann es zu Streit über den Provisionsanspruch kommen. Im schlimmsten Fall drohen sogar rechtliche Auseinandersetzungen zwischen den beauftragten Maklern, die den Verkaufsprozess erheblich verzögern.
🚩 Achtung: Auch wenn Sie selbst einen Käufer finden, sollten Sie vorab prüfen, ob dieser nicht bereits von einem der beauftragten Makler kontaktiert wurde. War der Makler bereits “erstverursachend” tätig, kann trotz Privatverkauf ein Provisionsanspruch entstehen – ein häufiger Streitpunkt vor Gericht.
Kündigung und Laufzeit beim einfachen Maklervertrag
Der einfache Maklervertrag ist in der Regel jederzeit ohne Frist kündbar, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Das unterscheidet ihn deutlich vom Alleinauftrag, der meist über eine feste Laufzeit von drei bis sechs Monaten läuft. Diese Flexibilität ist zugleich Stärke und Schwäche: Sie können sich jederzeit trennen, aber genau diese fehlende Bindung ist der Grund, warum sich Makler selten stark engagieren.
Auch wenn eine formlose Kündigung rechtlich ausreicht, empfehlen wir, die Beendigung des Maklervertrags schriftlich per E-Mail oder Brief zu bestätigen – mit Datum und kurzer Begründung. Das schafft Klarheit für beide Seiten und beugt Missverständnissen vor, falls der Makler zu einem späteren Zeitpunkt einen Provisionsanspruch geltend machen möchte.
Wann ist ein einfacher Maklervertrag in Stuttgart wirklich sinnvoll?
Der Stuttgarter Markt ist heterogen: Eine sanierte Altbauwohnung in Stuttgart-West oder eine Villa in Halbhöhenlage mit Weinbergblick verkauft sich oft auch ohne aufwendige Vermarktung schnell, weil die Nachfrage die Zahl verfügbarer Objekte deutlich übersteigt. Bei solchen stark nachgefragten Lagen kann ein einfacher Maklervertrag als kurzfristige Ergänzung durchaus funktionieren.
Anders sieht es bei Objekten aus, die entweder preislich anspruchsvoll sind, besondere Zielgruppen ansprechen (etwa denkmalgeschützte Immobilien) oder in Lagen mit mehr Angebot liegen, etwa in Teilen von Bad Cannstatt oder Feuerbach. Hier braucht es aktive Vermarktung, eine durchdachte Preisstrategie und einen Makler, der sich wirklich verantwortlich fühlt – Eigenschaften, die ein einfacher Vertrag strukturell nicht fördert.
💡 Makler-Tipp: Nutzen Sie einen einfachen Maklervertrag höchstens als kurze Testphase von zwei bis drei Wochen, um die Zusammenarbeit mit einem Makler kennenzulernen – nicht als dauerhafte Verkaufsstrategie. Für den eigentlichen Vermarktungsprozess empfiehlt sich in den meisten Stuttgarter Lagen ein Alleinauftrag mit klaren Leistungszusagen.
Vergleich: Einfacher Vertrag, Alleinauftrag & Qualifizierter Alleinauftrag im Praxistest
Aus über 70 begleiteten Verkäufen in Stuttgart sehen wir aktuell ein klares Muster: Immobilien mit Alleinauftrag oder qualifiziertem Alleinauftrag verkaufen sich im Schnitt schneller und zu einem höheren erzielten Preis als vergleichbare Objekte mit einfachem Maklervertrag – schlicht, weil der Vermarktungsaufwand höher ist. Das deckt sich mit den Erfahrungswerten, die auch bundesweit tätige Portale wie ImmoScout24 in ihren Ratgebern beschreiben.
Makler Max wurde 2023 im “Focus Spezial Immobilien” als einer der Top 1.000 Makler Deutschlands ausgezeichnet und ist bei der IHK Stuttgart als Gewerbetreibender im Immobilienbereich registriert. Diese Praxiserfahrung zeigt: Gerade bei einfachen Maklerverträgen unterscheidet sich die Qualität der Vermarktung von Makler zu Makler enorm – ein Grund mehr, vor der Vertragsunterschrift genau nachzufragen, welche konkreten Leistungen tatsächlich zugesagt werden.
Unsere Empfehlung aus der Praxis in Stuttgart
Als Immobilienmakler in Stuttgart raten wir Eigentümern in den allermeisten Fällen zu einem Alleinauftrag mit klar vereinbarten Leistungen – inklusive Home Staging, professioneller Fotografie und aktiver Ansprache aus unserer Interessentenkartei. Der einfache Maklervertrag bleibt sinnvoll für Sonderfälle: sehr gefragte Objekte, kurze Testphasen oder wenn Sie parallel selbst aktiv nach einem Käufer suchen möchten.
Bevor Sie sich für eine Vertragsform entscheiden, lohnt sich immer zunächst eine realistische Immobilienbewertung Stuttgart, um den passenden Angebotspreis und die richtige Vermarktungsstrategie festzulegen. Und wenn Sie unsicher sind, welcher Vertragstyp zu Ihrer Situation passt, hilft auch unser Ratgeber, um einen guten Makler in Stuttgart finden zu können.
Sie sind sich unsicher, welche Vertragsform für Ihre Immobilie die richtige ist? Nehmen Sie unverbindlich Kontakt zu uns auf – wir schauen uns Ihre Immobilie und Ihre Verkaufssituation gemeinsam mit Ihnen an und empfehlen die Vertragsform, die für Sie tatsächlich das beste Ergebnis erzielt.
Häufig gestellte Fragen
Fazit
Ein einfacher Maklervertrag wirkt auf den ersten Blick wie die risikoärmste Option – keine Bindung, keine Exklusivität, jederzeit kündbar. In der Praxis zeigt sich jedoch: Genau diese fehlende Verbindlichkeit führt häufig dazu, dass sich kein Makler wirklich für Ihre Immobilie einsetzt. Wer in Stuttgart den bestmöglichen Preis erzielen möchte, fährt in den meisten Fällen besser mit einem Alleinauftrag und einem Makler, der volle Verantwortung für die Vermarktung übernimmt. Als erfahrener Immobilienmakler in Stuttgart beraten wir Sie gerne, welche Vertragsform zu Ihrer individuellen Situation passt.
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Maximilian Seifert
Gründer & Geschäftsführer Makler Max GmbH · Stuttgart
Maximilian Seifert ist Gründer und Geschäftsführer der Makler Max GmbH in Stuttgart. Mit seinem Team berät er Eigentümer, Käufer und Verkäufer rund um den Stuttgarter Immobilienmarkt – von der ersten Bewertung bis zur notariellen Übergabe. 2023 wurde Makler Max im “Focus Spezial Immobilien” als einer der Top 1.000 Makler Deutschlands ausgezeichnet.
