Grunderwerbsteuer

Das Wichtigste im Überblick

Beim Kauf einer Immobilie, sei es ein bebautes oder unbebautes Grundstück, fällt die Grunderwerbsteuer an.

• Die Höhe variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
• Verkäufe innerhalb enger Verwandtschaftsgrade in gerader Linie sind von der Steuer befreit
• Um als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden, musst du zunächst die Grunderwerbsteuer entrichten. Informiere dich über den genauen Steuersatz in deinem Bundesland
• Nutze Möglichkeiten zur Kostenersparnis: Wenn du beabsichtigst, ein eigenes Haus zu bauen, empfiehlt es sich, Grundstück und Immobilie getrennt voneinander zu erwerben. Der Kauf beider Komponenten von ein und demselben Verkäufer führt zu einer höheren Grunderwerbsteuer

Inhalt:

1. Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
2. Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
3. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht
4. Vergleich mit anderen Steuerarten beim Immobilienerwerb

Informationen:

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf verstehen und sparen beim Kauf einer Immobilie ist in der Regel die Zahlung der Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis erforderlich. In diesem informativen Ratgeber erfährst du, wann die Grunderwerbsteuer anfällt, wie sie berechnet wird und welche Möglichkeiten es gibt, Steuern zu sparen.

1. Wann musst du Grunderwerbsteuer zahlen? Die wichtigsten Informationen im Überblick:

Beim Kauf eines Grundstücks gilt es, die Grunderwerbsteuer zu beachten. Diese wird gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz nicht nur auf den Wert des Grund und Bodens, sondern auch auf die damit verbundenen Sachen wie beispielsweise ein Haus berechnet. In der Regel fällt diese Steuer beim Erwerb eines Grundstücks an und richtet sich nach dem Kaufpreis, der im notariellen Vertrag festgehalten wird. Wenn das Grundstück mit einem Haus oder einem Mehrfamilienhaus bebaut ist, steigt entsprechend des Preises und somit auch die Steuer. Dasselbe gilt, wenn du von einem Bauträger sowohl das Grundstück als auch die noch zu errichtende Immobilie in einem einheitlichen Vertrag erwirbst. Um Steuern zu sparen, bietet es sich an, zuerst ein unbebautes Grundstück zu kaufen und erst danach ein Haus darauf zu bauen.

Mögliche Steuerersparnis durch getrennte Verträge

Durch den getrennten Erwerb von Grundstück und Immobilie könntest du potenziell Grunderwerbsteuer sparen. Dafür müsstest du jedoch mindestens zwei Verträge abschließen, die sowohl zeitlich als auch inhaltlich getrennt sind. Das bedeutet, dass die Vertragspartner auf der Verkäuferseite nicht zur gleichen Unternehmensgruppe gehören dürfen und der Bauauftrag für das Haus in einem separaten Vertrag vereinbart werden sollte, frühestens ein halbes Jahr nach dem Grundstückskauf. Andernfalls könnte das Finanzamt misstrauisch werden und die Vereinbarungen als ein einheitliches Vertragswerk betrachten, wodurch die Grunderwerbsteuer auf Grundlage des gesamten Kaufpreises berechnet würde.

Eigentümerwechsel nach Zahlung der Steuer

Der Kauf einer Immobilie in Deutschland erfordert die Beurkundung durch einen Notar. Im Kaufvertrag sollte festgelegt sein, wer die Grunderwerbsteuer zu tragen hat. In der Regel ist dies der Käufer. Falls keine Regelung getroffen wurde, haften sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Käufer gemeinsam für die Steuerschuld (gemäß § 13 Nr. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes). Der Notar leitet den unterzeichneten und beurkundeten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt weiter. Das Finanzamt sendet daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid an den Steuerschuldner. Als Käufer hast du dann einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Erst nach vollständiger Begleichung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die dir ermöglicht, dich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen.

Diese Grundsätze gelten für den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücksanteils in Deutschland, bei dem der Rechtsträger wechselt und somit das Eigentum auf eine andere Person übergeht.

2. Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet? Alle wichtigen Informationen:

Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks berechnet, insbesondere des notariell beurkundeten Kaufpreises. Dabei werden alle Gegenleistungen berücksichtigt, einschließlich Darlehensverbindlichkeiten wie Grundpfandrechten oder anderen Belastungen wie Wohn- und Nießbrauchsrechten.

Eine Kaufpreisminderung innerhalb der ersten zwei Jahre kann zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer führen. Die Gesetzgebungskompetenz für die Grunderwerbsteuer liegt beim Bund, aber die Einnahmen fließen den Bundesländern zu. Seit dem 1. September 2006 können die Länder den Steuersatz selbst festlegen. Dies hat dazu geführt, dass die Steuersätze überall außer in Bayern und Sachsen gestiegen sind. Im Saarland wurde die Steuer sogar viermal erhöht.

Grunderwerbsteuersätze in Deutschland – Bildquelle: https://www.manager-magazin.de/politik/deutschland/so-hoch-ist-die-grunderwerbsteuer-in-deutschlands-bundeslaendern-a-984912.html

Die
aktuellen Steuersätze liegen in den 16 Bundesländern zwischen 3,5 und
6,5 Prozent. Hier ist eine Übersicht der Grunderwerbsteuersätze in den
Bundesländern:

Instandhaltungsrücklage mindert Grunderwerbsteuer nicht – was du wissen musst:

Wenn du eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufst, übernimmst du in der Regel auch den Anteil an der Instandhaltungsrücklage, die von der Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses eingezogen wird. Auch nach dem Verkauf bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümerin dieser Rücklage. Allerdings hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) entschieden, dass die Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht reduzieren kann.

Tipp: Inventar gesondert ausweisen, um Grunderwerbsteuer zu sparen

Anders verhält es sich jedoch mit beweglichem Inventar wie einer Einbauküche, Markise, Sauna oder einem Gartenhaus. Solche Gegenstände können im notariellen Kaufvertrag separat und mit einem bestimmten Betrag ausgewiesen werden, um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Denn die Grunderwerbsteuer wird nur auf das erhoben, was unbeweglich und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist.

Achte jedoch darauf, den Wert des Inventars realistisch anzugeben. Wenn der Wert der beweglichen Bestandteile 15 Prozent des Kaufpreises übersteigt, kann das Finanzamt möglicherweise Belege verlangen, um die angegebenen Einzelwerte nachvollziehen zu können. Zudem solltest du die Angaben des Inventars mit deiner Bank besprechen, da diese dann meist einen niedrigeren Wert des Objektes ansetzen.

Mit dieser Information kannst du bei deinem Immobilienkauf potenziell Grunderwerbsteuer sparen.

3. Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an? – Ausnahmen im Überblick

Es gibt bestimmte Situationen, in denen keine Grunderwerbsteuer anfällt. Gemäß § 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes ist ein Kaufpreis unter 2.500 Euro steuerfrei. Weitere Ausnahmen sind ebenfalls in Paragraf 3 festgelegt.

Der Verkauf an nahe Angehörige ist steuerfrei. Dies gilt für Verkäufe zwischen:

• Eheleuten
• Eltern und Kindern
• Großeltern und Enkeln

Auch der Verkauf an adoptierte Kinder, Schwiegertöchter, Schwiegersöhne sowie den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist steuerfrei. Jedoch löst ein Verkauf zwischen Geschwistern Grunderwerbsteuer aus.

Unternehmen können Share Deals nutzen, um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Dabei erwerben sie nicht direkt eine Immobilie, sondern einen Anteil an einem Unternehmen, das die Immobilie besitzt. Seit Juli 2021 gelten bestimmte Bedingungen für einen grunderwerbsteuerfreien Erwerb. Die Gesellschaft darf höchstens 89,9 Prozent am Unternehmen kaufen und muss diesen Anteil mindestens zehn Jahre halten. Eine Aufstockung auf 100 Prozent ist frühestens nach zehn Jahren erlaubt. Unternehmen müssen jedoch weiterhin aufpassen, dass Gesellschafterwechsel, Anteilsübertragungen und Umstrukturierungen keine Grunderwerbsteuer auslösen.

Privatpersonen können Share Deals nicht nutzen, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen.

4. Wie ist das Verhältnis zu anderen Steuerarten? – Ein Überblick

Im Vergleich zu anderen Steuerarten gibt es einige Unterschiede bei der Besteuerung von Immobilien. Während beim Kauf von Waren oder Dienstleistungen normalerweise die Umsatzsteuer anfällt, entfällt diese bei Immobilien. Stattdessen musst du als Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen. Diese fällt einmalig beim Erwerb einer Immobilie an. Es besteht jedoch die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen beim Immobilienkauf zur Umsatzsteuer zu optieren (gemäß § 9 Umsatzsteuergesetz). In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer auf den Bruttobetrag erhoben.

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer kommt die Grundsteuer hinzu, die eine regelmäßige Steuer auf den Besitz einer Immobilie darstellt. Diese kommunale Steuer ist jährlich fällig und wird in der Regel vierteljährlich abgebucht. Die Grundsteuer wird oft über die Nebenkostenumlage von Mietern mitgetragen.

Wenn du eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erwirbst, fällt keine Grunderwerbsteuer an, jedoch möglicherweise Erbschaftsteuer. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie ab.

Die Grunderwerbsteuer kann unter bestimmten Bedingungen bei der Einkommensteuer abzugsfähig sein, wenn du mit der Immobilie Einkünfte erzielst, zum Beispiel als Vermieter, Selbstständiger, Gewerbetreibender oder Landwirt. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudewerts als Werbungskosten oder Betriebsausgaben.

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