Sie planen den Verkauf oder Kauf einer Immobilie in Baden-Württemberg und fragen sich, wie hoch die Maklerprovision Baden-Württemberg 2026 ausfällt – und vor allem: wer was bezahlt? Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen klaren Überblick über die ortsübliche Höhe, die gesetzlich vorgeschriebene Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer, Berechnungsbeispiele aus dem Stuttgarter Markt und konkrete Verhandlungsspielräume.
Kurzantwort: In Baden-Württemberg liegt die Maklerprovision 2026 in der Regel bei 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Seit dem Provisionsteilungsgesetz vom 23. Dezember 2020 wird die Provision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt – jede Seite zahlt also 3,57 %.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Baden-Württemberg 2026?
In Baden-Württemberg – und damit auch in Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg und Freiburg – hat sich seit Jahrzehnten ein einheitlicher Provisionssatz etabliert: 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer. Netto entspricht das 6,00 %. Geteilt auf Käufer und Verkäufer ergibt sich eine Belastung von jeweils 3,57 % inkl. MwSt. (3,00 % netto).
Wichtig: Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt. Es handelt sich um einen ortsüblichen Branchenstandard, der frei verhandelbar ist. In unserer täglichen Arbeit als Stuttgarter Immobilienmakler sehen wir aber: 7,14 % gesplittet sind in nahezu 95 % aller Fälle der Ausgangspunkt jeder Verhandlung in Baden-Württemberg.
In anderen Bundesländern fallen die Provisionssätze teils etwas niedriger aus. Im Bundesländer-Vergleich liegt Baden-Württemberg im oberen Drittel – aber gerade in Ballungsräumen wie Stuttgart rechtfertigt der hohe Beratungs- und Vermarktungsaufwand diesen Satz.
Wer zahlt die Maklerprovision in Baden-Württemberg?
Vor 2020 war die Maklerprovision in Baden-Württemberg ausschließlich Käufersache: Wer eine Immobilie erwarb, zahlte 7,14 % – der Verkäufer bekam die Maklerleistung de facto „kostenlos”. Das änderte sich grundlegend mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, das am 23. Dezember 2020 bundesweit in Kraft trat.
Die zentrale Regel seit 2020
Beauftragt ein Verkäufer einen Makler mit der Vermarktung seiner Immobilie, muss er mindestens 50 % der Provision selbst tragen. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist seitdem unzulässig. Damit gilt in Baden-Württemberg in der Praxis fast immer:
- Verkäufer: 3,57 % inkl. MwSt.
- Käufer: 3,57 % inkl. MwSt.
- Gesamt: 7,14 % inkl. MwSt.
Die IHK Region Stuttgart hat zu diesem Thema umfangreiche Informationen für Eigentümer und Makler veröffentlicht. Wir orientieren uns als seriöser Immobilienmakler in Stuttgart strikt an dieser gesetzlichen Vorgabe.
Für welche Immobilien gilt die hälftige Teilung?
Die gesetzliche Provisionsteilung greift ausschließlich, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:
- Es handelt sich um ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung.
- Der Käufer ist ein Verbraucher (Privatperson) – kein gewerblicher Investor.
Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, Bauplätzen ohne Bebauungspflicht und Mietverträgen gilt die hälftige Teilung nicht. Hier sind individuelle Vereinbarungen zwischen Eigentümer, Makler und Käufer möglich.
Maklerprovision Baden-Württemberg: Berechnung mit Beispielen
Die Berechnung der Maklerprovision ist mathematisch unkompliziert: Sie ist ein prozentualer Anteil des notariell beurkundeten Kaufpreises. Konkret heißt das für typische Stuttgarter Immobilien:
| Kaufpreis | Gesamt 7,14 % | Verkäufer 3,57 % | Käufer 3,57 % |
|---|---|---|---|
| 450.000 € (Wohnung Vaihingen) | 32.130 € | 16.065 € | 16.065 € |
| 650.000 € (Reihenhaus Bad Cannstatt) | 46.410 € | 23.205 € | 23.205 € |
| 850.000 € (Stadtwohnung Stuttgart-Mitte) | 60.690 € | 30.345 € | 30.345 € |
| 1.250.000 € (Stadtvilla Killesberg) | 89.250 € | 44.625 € | 44.625 € |
| 1.800.000 € (Halbhöhenlage Degerloch) | 128.520 € | 64.260 € | 64.260 € |
Bei den oben aufgeführten Stadtteilen orientieren wir uns an den realistischen Marktpreisen, die wir bei makler-max.de aktuell beobachten. Wer einen aktuellen Überblick zu den Quadratmeterpreisen sucht, findet ihn im Ratgeber zu den Hauspreisen in Stuttgart 2026.
Achtung: Provision wird vom Bruttokaufpreis berechnet
Die 7,14 % beziehen sich immer auf den Bruttokaufpreis – also den Preis, der im notariellen Kaufvertrag steht, ohne Abzug von Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer oder Notarkosten. Bei einem Kaufpreis von 700.000 € wird die Provision also auf genau diese Summe berechnet, nicht auf einen reduzierten Nettowert.
Wann ist die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig – nicht etwa bereits beim ersten Besichtigungstermin oder beim Reservierungsvertrag. Das bedeutet konkret:
- Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Kaufpreis.
- Der Notarvertrag wird beurkundet.
- Mit dem Tag der Beurkundung entsteht der Provisionsanspruch des Maklers.
- Die Rechnung wird in der Regel innerhalb von 14 Tagen versandt.
- Käufer und Verkäufer überweisen die jeweilige Hälfte der Provision direkt an den Makler.
Gerät ein Kaufvertrag nach der Beurkundung in Verzug oder zerschlägt sich aus Gründen, die nicht im Verschulden des Maklers liegen (z. B. Finanzierungsablehnung des Käufers nach Vertragsschluss), bleibt der Provisionsanspruch in der Regel bestehen.
Maklerprovision verhandeln: Was ist möglich in Stuttgart?
Die Frage „Lässt sich die Maklerprovision verhandeln?” gehört zu den am häufigsten gestellten in unseren Erstgesprächen. Die ehrliche Antwort: Ja, theoretisch immer – praktisch aber nur in bestimmten Konstellationen.
Wann Verhandlungsspielraum besteht
- Hochpreisige Objekte ab ca. 1,5 Mio. €: Bei einer Stadtvilla in der Halbhöhenlage Stuttgart oder einem Penthouse am Killesberg sind reduzierte Sätze möglich, wenn der Verkauf sehr wahrscheinlich planbar ist.
- Mehrere Objekte gleichzeitig: Wer als Eigentümer einen Wohnungsbestand mit drei Einheiten verkauft, kann ein Paketangebot verhandeln.
- Exklusiv-Vermarktung: Im Rahmen eines qualifizierten Alleinauftrags lassen wir uns gelegentlich auf einen reduzierten Verkäufer-Anteil ein.
Wann Verhandlungen wenig Sinn ergeben
Bei der typischen Eigentumswohnung im Bereich 400.000 – 700.000 € rechnet sich für seriöse Makler in Stuttgart ein Discount fast nie. Eine professionelle Vermarktung mit Drohnenaufnahmen, virtuellem Rundgang, Inseraten auf ImmoScout24 und Immowelt, Bonitätsprüfung der Interessenten und mindestens 15 bis 25 Besichtigungsterminen kostet uns intern bereits einen erheblichen Anteil der Brutto-Provision.
💡 Makler-Tipp aus der Praxis: Statt am Provisionssatz zu feilschen, lohnt sich oft die Frage nach den konkreten Leistungen. Ein 0,5 %-Rabatt klingt verlockend – ein engagierter Makler, der den Käufer mit der besten Bonität findet, bringt Ihnen aber häufig 2–3 % höheren Verkaufspreis. Das rechnet sich am Ende deutlich besser.
Sonderfälle: Mehrfamilienhäuser, Gewerbe & vermietete Immobilien
Die gesetzliche Provisionsteilung von 50/50 gilt – wie oben beschrieben – nur für Wohnimmobilien an Privatkäufer. In den folgenden Konstellationen sind individuelle Provisionsvereinbarungen zulässig:
Mehrfamilienhaus (ab 3 Wohneinheiten)
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern wird der Käufer in der Regel als Investor und damit als Unternehmer behandelt. Die hälftige Teilung greift nicht. In Stuttgart sehen wir hier oft Vereinbarungen, bei denen der Verkäufer eine Innenprovision von 3,00 % netto trägt und der Käufer 3,00 % Außenprovision – am Ende also dieselbe Summe wie bei Wohnimmobilien, nur formal anders strukturiert.
Gewerbeimmobilien
Bei Bürogebäuden, Ladengeschäften und Logistik-Objekten sind 4,00 % bis 5,00 % netto vom Käufer typischerweise marktüblich. Hier verhandeln Makler sehr häufig individuelle Konditionen.
Vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Verkauft ein privater Eigentümer eine vermietete Wohnung an einen Kapitalanleger (Privatperson), greift die Provisionsteilung trotzdem – vorausgesetzt, die Wohnung ist als selbst genutztes Objekt errichtet worden. Hier lohnt sich eine genaue Prüfung im Einzelfall.
Innen-, Außenprovision & Bestellerprinzip einfach erklärt
Im Maklervertrag tauchen drei Begriffe regelmäßig auf, die vielen Verkäufern und Käufern unbekannt sind:
- Innenprovision: Die Provision, die der Verkäufer (Auftraggeber) an den Makler zahlt. In Baden-Württemberg üblich: 3,57 % inkl. MwSt.
- Außenprovision: Die Provision, die der Käufer zusätzlich an den Makler zahlt. In Baden-Württemberg üblich: 3,57 % inkl. MwSt.
- Bestellerprinzip: Eine 2015 eingeführte Regelung speziell für Mietverhältnisse. Es besagt: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Beim Immobilienverkauf gilt seit 2020 das ähnlich strukturierte Provisionsteilungsgesetz.
Maklerprovision steuerlich absetzen – das gilt 2026
Die Maklerprovision ist in vielen Konstellationen steuerlich absetzbar. Drei Fälle sind besonders relevant:
Käufer einer selbst genutzten Immobilie
Hier ist die Maklerprovision grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung gar nicht berücksichtigt, da selbst genutzte Immobilien nicht abgeschrieben werden.
Käufer einer vermieteten Kapitalanlage
Wer eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt und vermietet, kann die Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten über die Gebäudeabschreibung (typischerweise 2 % oder 3 % p. a. über 33 bis 50 Jahre) steuerlich geltend machen.
Verkäufer einer privaten Immobilie
Wird die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren (oder bei Eigennutzung in den letzten 3 Jahren) verkauft, ist die Maklerprovision als Werbungskosten vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn abziehbar. Außerhalb der Spekulationsfrist entfällt die steuerliche Relevanz.
⚠️ Wichtig: Eine pauschale Aussage zur steuerlichen Absetzbarkeit der Maklerprovision ist nicht möglich. Lassen Sie sich vor dem Verkauf oder Kauf von Ihrem Steuerberater individuell beraten – idealerweise bereits vor der Beurkundung.
Was leistet ein Stuttgarter Makler für seine Provision konkret?
Die 3,57 % Verkäufer-Provision werfen bei vielen Eigentümern die Frage auf: Was bekomme ich konkret dafür? In unserer Erfahrung erwartet ein professionelles Maklerbüro in Stuttgart von sich selbst mindestens diese Leistungen:
- Marktpreisermittlung auf Basis von Bodenrichtwerten, Vergleichsobjekten und aktueller Marktentwicklung
- Hochwertige Vermarktungsunterlagen: Profi-Fotograf, Drohnenaufnahmen, virtueller 3D-Rundgang, Grundrissvisualisierung
- Energieausweis-Prüfung und Beauftragung, falls noch nicht vorhanden
- Multi-Channel-Vermarktung: ImmoScout24, Immowelt, eigene Website, Social Media, Off-Market-Netzwerk
- Interessenten-Vorqualifizierung: Bonitätsprüfung, Finanzierungsbestätigung, Identitätsprüfung
- Besichtigungsmanagement: durchschnittlich 15–25 Termine, oft an Wochenenden und Abenden
- Verhandlungsführung und Aufbereitung des notariellen Kaufvertragsentwurfs
- Begleitung zum Notartermin und Übergabeprotokoll bei Schlüsselübergabe
ℹ️ Gut zu wissen: Bei makler-max.de ist jeder Makler IHK-zertifiziert und unterliegt einer Berufshaftpflichtversicherung. 2023 wurden wir vom Magazin Focus Spezial Immobilien als einer der Top 1.000 Makler Deutschlands ausgezeichnet – diese Auszeichnung wird unabhängig vergeben und basiert auf Mandanten-Bewertungen sowie Marktexpertise.
Maklerprovision Baden-Württemberg im Bundesländer-Vergleich
Wie schneidet Baden-Württemberg im bundesweiten Vergleich ab? Die folgende Übersicht zeigt die ortsüblichen Provisionssätze (inkl. MwSt., Käufer + Verkäufer kumuliert):
| Bundesland | Gesamt | Aufteilung |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
| Berlin / Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,12 % / 3,12 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,97 % / 2,97 % |
| Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % / 3,57 % |
Baden-Württemberg liegt mit 7,14 % im oberen Drittel – ein Niveau, das die meisten westdeutschen Bundesländer ebenfalls aufweisen. Hessen und Hamburg sind die einzigen Regionen mit niedrigeren Standards.
Fazit: Maklerprovision Baden-Württemberg 2026 im Überblick
Die Maklerprovision in Baden-Württemberg liegt 2026 bei 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer und wird seit dem Provisionsteilungsgesetz von 2020 bei Wohnimmobilien an private Käufer hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Bei einem typischen Stuttgarter Reihenhaus für 750.000 € entstehen damit pro Seite rund 26.775 € Maklerkosten – eine Investition, die sich bei einer professionellen Vermarktung über einen besseren Verkaufspreis und kürzere Vermarktungsdauer in der Regel mehr als refinanziert.
Wer Wert auf einen seriösen, IHK-zertifizierten Immobilienmakler in Stuttgart legt, sollte die Provision nicht isoliert betrachten, sondern immer im Kontext der konkreten Leistungen, der Marktkenntnis und der nachweisbaren Verkaufserfolge. Auch beim heiklen Sonderfall einer geerbten Immobilie – mehr dazu im Ratgeber zum geerbten Haus verkaufen – zahlt sich Erfahrung mit dem regionalen Markt aus.
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Häufig gestellte Fragen
Maximilian Seifert
Gründer & Geschäftsführer Makler Max GmbH · Stuttgart
Maximilian Seifert ist Gründer und Geschäftsführer der Makler Max GmbH in Stuttgart. Mit seinem Team berät er Eigentümer, Käufer und Verkäufer rund um den Stuttgarter Immobilienmarkt – von der ersten Bewertung bis zur notariellen Übergabe. 2023 wurde Makler Max im “Focus Spezial Immobilien” als einer der Top 1.000 Makler Deutschlands ausgezeichnet.
