Sie verkaufen oder kaufen eine Immobilie in Stuttgart und fragen sich, wie hoch die Maklerprovision eigentlich ausfällt – und wer sie am Ende tatsächlich zahlt? Seit der Gesetzesänderung von 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ein klares Prinzip, das viele Eigentümer und Käufer in Stuttgart trotzdem noch verwirrt. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen die aktuelle Rechtslage, zeigen ein konkretes Rechenbeispiel aus dem Stuttgarter Markt und sagen Ihnen, wo tatsächlich Verhandlungsspielraum besteht.
Kurzantwort: Die Maklerprovision in Stuttgart liegt marktüblich bei insgesamt rund 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) und wird bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gesetzlich zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Eine höhere Belastung des Käufers ist seit Dezember 2020 unzulässig.
Inhaltsverzeichnis
Wie hoch ist die Maklerprovision in Stuttgart 2026?
Eine gesetzlich festgelegte Maklerprovision gibt es in Deutschland nicht – auch nicht in Stuttgart oder im Rest von Baden-Württemberg. Die Höhe ist zwischen Makler und Auftraggeber frei verhandelbar. In der Praxis hat sich regional dennoch ein relativ stabiler Rahmen etabliert.
Für Baden-Württemberg und damit auch für Stuttgart liegt die marktübliche Gesamtprovision beim Verkauf von Wohnungen und Häusern zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises, inklusive 19 % Mehrwertsteuer. Verteilt auf zwei Parteien bedeutet das meist 2,975 % bis 3,57 % je Seite. In unserer Erfahrung als Immobilienmakler in Stuttgart hat sich der Satz von 3,57 % je Partei (7,14 % gesamt) in den letzten Jahren als faktischer Marktstandard in der Region durchgesetzt.
ℹ️ Gut zu wissen: Die Provision wird grundsätzlich nur fällig, wenn durch die Maklertätigkeit tatsächlich ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt (“Erfolgsprinzip”). Kommt kein Verkauf zustande, entstehen keine Kosten.
Halbteilungsgrundsatz: Wer zahlt was?
Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB bundesweit verbindlich, wie die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer aufgeteilt werden darf. Der Kerngedanke: Käufer und Verkäufer tragen die Kosten zu gleichen Teilen.
- Beauftragen beide Parteien denselben Makler, teilen sie sich die Provision automatisch zu je 50 %.
- Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er maximal die Hälfte der Provision vertraglich auf den Käufer abwälzen – nicht mehr.
- Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich seinen eigenen Anteil bereits bezahlt hat.
Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke gilt diese Halbteilungspflicht übrigens nicht – hier regelt weiterhin frei der Maklervertrag, wer welchen Anteil trägt. Welche Vertragsform dabei sinnvoll ist, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag zum qualifizierten Alleinauftrag in Stuttgart.
Doppelprovision und Innenprovision erklärt
In der Praxis begegnen Ihnen beim Hausverkauf in Stuttgart vor allem zwei Modelle:
Doppelprovision (§ 656c BGB)
Der Makler schließt mit Verkäufer und Käufer jeweils einen eigenen Maklervertrag. Beide Seiten zahlen dann je 50 % der vereinbarten Gesamtprovision – daher der Name “Doppelprovision”. Das ist in Stuttgart das mit Abstand häufigste Modell, da die meisten Objekte über eine zentrale Vermarktung laufen.
Innenprovision
Übernimmt der Verkäufer die komplette Provision und verzichtet darauf, einen Anteil an den Käufer weiterzugeben, spricht man von einer Innenprovision. Die Immobilie wird dann als “käuferprovisionsfrei” vermarktet – ein Vorteil bei der Vermarktung, besonders in preissensiblen Lagen.
💡 Makler-Tipp: Wir sehen aktuell, dass sich käuferprovisionsfreie Angebote in gefragten Stuttgarter Lagen wie Killesberg oder Degerloch schneller vermarkten lassen – die Zielgruppe ist dort oft preissensibler als beim Verkäufer-Budget.
Rechenbeispiel: Provision für eine Stuttgarter Wohnung
Nehmen wir eine Eigentumswohnung in Stuttgart-Vaihingen mit einem Verkaufspreis von 450.000 €. Bei einer marktüblichen Gesamtprovision von 7,14 % (inkl. MwSt.) und hälftiger Teilung ergibt sich:
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 450.000 € |
| Gesamtprovision | 7,14 % | 32.130 € |
| Anteil Verkäufer | 3,57 % | 16.065 € |
| Anteil Käufer | 3,57 % | 16.065 € |
Käufer sollten die anteilige Provision bei der Finanzierung als Kaufnebenkosten fest einplanen – Banken rechnen sie in der Regel nicht in die Beleihungsgrenze ein, sie muss also meist aus Eigenkapital gedeckt werden.
Sonderfall Vermietung: Das Bestellerprinzip
Bei der Vermietung gilt in Stuttgart wie überall in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. In der Praxis ist das fast immer die Vermieterin oder der Vermieter – Mieterinnen und Mieter zahlen nichts, selbst wenn sie über das Exposé des Maklers auf die Wohnung aufmerksam wurden. Die Courtage ist dabei gesetzlich auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt.
Maklerprovision steuerlich absetzen
Ob und wie sich die Maklerprovision steuerlich absetzen lässt, hängt davon ab, auf welcher Seite Sie stehen und wofür die Immobilie genutzt wird.
- Käufer einer Kapitalanlage: Die Provision zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird nicht sofort, sondern über die Abschreibung (AfA) über viele Jahre steuerlich geltend gemacht.
- Käufer zur Selbstnutzung: Hier ist die Provision steuerlich grundsätzlich nicht absetzbar.
- Verkäufer: Fällt der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist und somit unter die Spekulationssteuer, mindert die gezahlte Provision als Veräußerungskosten den zu versteuernden Gewinn.
⚠️ Wichtig: Diese Hinweise ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie die Provision in Ihrer Steuererklärung ansetzen.
Lässt sich die Maklergebühr verhandeln?
Grundsätzlich ja – da es keine gesetzliche Festlegung gibt, ist die Provisionshöhe immer Verhandlungssache. In unserer Erfahrung hängt der tatsächliche Spielraum aber stark von drei Faktoren ab:
- Lage und Nachfrage: Bei stark gefragten Objekten in zentralen Stuttgarter Lagen ist der Verhandlungsspielraum meist gering – die Nachfrage regelt hier den Preis.
- Vertragsform: Bei einem qualifizierten Alleinauftrag investiert der Makler deutlich mehr in Vermarktung und Beratung – eine niedrigere Provision ist hier seltener gerechtfertigt als beim einfachen Auftrag.
- Leistungsumfang: Wer im Gegenzug auf Home Staging, professionelle Fotografie oder eine aufwendige Vermarktungsstrategie verzichtet, kann eher über den Preis sprechen.
Wichtiger als der reine Prozentsatz ist aus unserer Sicht ohnehin die Frage, welchen Mehrwert der Makler für diesen Preis tatsächlich liefert.
Warum sich ein Makler in Stuttgart trotz Provision lohnt
Viele Eigentümer stellen sich an dieser Stelle die Frage, ob sich die Provision überhaupt rechnet – oder ob ein privater Verkauf ohne Makler nicht günstiger wäre. Unsere Erfahrung aus zahlreichen Stuttgarter Verkaufsprozessen zeigt: Ein guter Makler erzielt durch professionelle Preisfindung, Vermarktung und Verhandlungsführung häufig einen höheren Verkaufspreis, als die Provision kostet – und übernimmt dabei Aufgaben, die sonst Wochen an Eigenzeit binden. Einen Überblick über diese Aufgaben finden Sie in unserem Beitrag zu den Aufgaben eines Immobilienmaklers in Stuttgart.
Gerade beim Hausverkauf in Stuttgart zeigt sich der Unterschied: Zwischen erster Bewertung und notarieller Übergabe gibt es zahlreiche rechtliche und organisatorische Stolpersteine, die ein erfahrener Makler aus dem Weg räumt, bevor sie zum Problem werden.
Häufig gestellte Fragen
Fazit
Die Maklerprovision in Stuttgart bewegt sich marktüblich zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises und wird bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gesetzlich zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Wer die genauen Spielregeln kennt – von der Halbteilungspflicht bis zur steuerlichen Behandlung – vermeidet unangenehme Überraschungen beim Notartermin. Entscheidend ist am Ende aber nicht nur der Prozentsatz, sondern der Mehrwert, den ein erfahrener Makler für diese Provision tatsächlich liefert.
Sie möchten wissen, mit welcher Provision und welchem Verkaufserlös Sie bei Ihrer Immobilie konkret rechnen können? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf – wir rechnen es Ihnen transparent und unverbindlich vor.
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Maximilian Seifert
Gründer & Geschäftsführer Makler Max GmbH · Stuttgart
Maximilian Seifert ist Gründer und Geschäftsführer der Makler Max GmbH in Stuttgart. Mit seinem Team berät er Eigentümer, Käufer und Verkäufer rund um den Stuttgarter Immobilienmarkt – von der ersten Bewertung bis zur notariellen Übergabe. 2023 wurde Makler Max im “Focus Spezial Immobilien” als einer der Top 1.000 Makler Deutschlands ausgezeichnet.
