Wer seine Immobilie in Stuttgart verkaufen möchte oder einfach wissen will, was sein Grundstück heute wert ist, stößt schnell auf einen Begriff: den Bodenrichtwert Stuttgart. Doch was steckt hinter dieser amtlichen Zahl – und was bedeutet sie konkret für den Kaufpreis Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung? Als Immobilienmakler in Stuttgart begleiten wir täglich Eigentümer durch den Verkaufsprozess und erklären Ihnen in diesem Ratgeber die aktuellen Bodenrichtwerte 2026, die wichtigsten Stadtteile im Vergleich und – vor allem – was Sie wirklich daraus ableiten können.
Kurzantwort: Der Bodenrichtwert Stuttgart liegt 2026 im stadtweiten Durchschnitt bei rund 1.530 €/m² – ein Rückgang von ca. 5,5 % gegenüber dem Vorjahr. Die Spanne reicht von über 5.000 €/m² in Stuttgart-Mitte bis unter 800 €/m² in günstigeren Randlagen. Für den tatsächlichen Immobilienverkaufspreis ist der Bodenrichtwert jedoch nur ein Ausgangswert; der Verkehrswert wird von deutlich mehr Faktoren bestimmt.
Inhaltsverzeichnis
Was ist der Bodenrichtwert – und warum ist er für Eigentümer wichtig?
Der Bodenrichtwert (BRW) ist ein amtlicher Durchschnittswert, der den Preis eines unbebauten, erschlossenen Quadratmeters Boden innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone beschreibt. Grundlage sind sämtliche beurkundeten Grundstückskaufverträge des Erhebungszeitraums – ausgewertet und festgesetzt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Stuttgart. Der aktuelle Stichtag für den Bodenrichtwert Stuttgart 2026 ist der 1. Januar 2026.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie in Stuttgart verkaufen möchten, ist dieser Wert aus mehreren Gründen relevant:
- Er fließt als Grundlage in das Sachwert- und Vergleichswertverfahren bei der professionellen Immobilienbewertung ein.
- Er ist Pflichtangabe bei behördlichen und steuerlichen Bewertungen (z. B. Erbschaft- und Schenkungsteuer, Grundsteuerreform).
- Er gibt eine erste Orientierung, in welcher Preisspanne Ihr Grundstück am Stuttgarter Markt einzuordnen ist.
Was der Bodenrichtwert nicht ist: ein verbindlicher Kaufpreis für Ihre Immobilie. Er beschreibt ausschließlich den Boden – nicht das Gebäude, das darauf steht. Eine bebaute Immobilie hat in aller Regel einen deutlich höheren Gesamtwert.
⚠️ Wichtig: Bodenrichtwerte gelten immer für eine Bodenrichtwertzone, nicht für ein einzelnes Grundstück. Lagetypische Besonderheiten – etwa eine besondere Hanglage, ungünstiger Zuschnitt oder eingeschränkte Bebaubarkeit – können den tatsächlichen Grundstückswert erheblich vom Richtwert abweichen lassen.
Bodenrichtwerte Stuttgart 2026 nach Stadtteilen: Übersicht & Trends
Stuttgart gehört trotz der Marktkorrektur der vergangenen Jahre unverändert zu den teuersten Immobilienstandorten in Deutschland. Die Spanne innerhalb des Stadtgebiets ist dabei enorm – zwischen der Stuttgarter Innenstadt und günstigen Randlagen liegen Faktor 5 bis 7 beim Bodenrichtwert Stuttgart. Die folgende Tabelle zeigt die aktuell verfügbaren Durchschnittswerte nach Stadtteilen (Stichtag 01.01.2026):
| Stadtteil | Bodenrichtwert 2026 (Ø) | Veränderung ggü. Vorjahr | Lagekategorie |
|---|---|---|---|
| Stuttgart-Mitte | ca. 5.366 €/m² | −13,2 % | Bestlage |
| Stuttgart-West | ca. 2.412 €/m² | −18,1 % | Sehr gute Lage |
| Stuttgart-Nord (Killesberg) | ca. 2.200–3.200 €/m² | je nach Zone | Sehr gute Lage |
| Stuttgart-Süd | ca. 1.722 €/m² | −16,1 % | Gute Lage |
| Stuttgart-Ost | ca. 1.400–1.800 €/m² | je nach Zone | Gute Lage |
| Degerloch | ca. 1.526 €/m² | −13,9 % | Gute Lage |
| Vaihingen | ca. 1.338 €/m² | −12,5 % | Mittlere Lage |
| Bad Cannstatt | ca. 1.100–1.500 €/m² | je nach Zone | Mittlere Lage |
| Möhringen | ca. 1.100–1.400 €/m² | je nach Zone | Mittlere Lage |
| Feuerbach / Weilimdorf | ca. 800–1.200 €/m² | je nach Zone | Einfache–mittlere Lage |
| Zuffenhausen / Mühlhausen | ca. 600–900 €/m² | je nach Zone | Einfache Lage |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Stuttgart / BORIS BW, Stichtag 01.01.2026. Exakte Werte für einzelne Flurstücke entnehmen Sie bitte dem BORIS-BW-Portal (boris-bw.de) oder dem Stadtmessungsamt Stuttgart (gis7.stuttgart.de).
Bodenrichtwert Stuttgart kostenlos abrufen: So funktioniert BORIS BW
In Baden-Württemberg sind die Bodenrichtwerte über das landesweite BORIS-BW-Portal kostenlos einsehbar. Für Stuttgart stellt zusätzlich das Stadtmessungsamt eine eigene Bodenrichtwert-Karte bereit. So gelangen Sie an die aktuellen Werte für Ihren Standort:
- BORIS BW (landesweit): Über das Informationssystem der Gutachterausschüsse können Sie nach Adresse oder Flurstück suchen und die Bodenrichtwertzone direkt auf der Karte einsehen. Die Daten stehen kostenfrei zur Verfügung.
- GIS-Portal des Stadtmessungsamts Stuttgart: Unter gis7.stuttgart.de bietet die Stadt Stuttgart detaillierte Bodenrichtwertkarten für alle Stuttgarter Stadtbezirke – inklusive Nutzungsarten und Erschließungszustand.
- Amtliche Auskunft des Gutachterausschusses: Für ein konkretes Flurstück können Sie beim Gutachterausschuss Stuttgart gegen Gebühr eine verbindliche schriftliche Bodenrichtwertauskunft beantragen.
💡 Makler-Tipp: Die Karten zeigen Ihnen den amtlichen Richtwert – die Interpretation für Ihre konkrete Immobilie erfordert jedoch Marktkenntnis. In unserer täglichen Arbeit sehen wir, dass Eigentümer in der Stuttgarter Halbhöhenlage den allgemeinen Stadtteilwert häufig mit dem tatsächlichen Wert ihrer Lage gleichsetzen und dabei erhebliche Auf- oder Abschläge übersehen. Sprechen Sie mit uns.
Bodenrichtwert vs. Verkehrswert: Der wichtigste Unterschied für Verkäufer
Einer der häufigsten Irrtümer beim Immobilienverkauf in Stuttgart: Eigentümer verwechseln den Bodenrichtwert mit dem Verkehrswert ihrer Immobilie. Das führt zu falschen Preisvorstellungen – mit erheblichen Folgen für die Vermarktungsstrategie und den tatsächlich erzielten Kaufpreis.
| Kriterium | Bodenrichtwert | Verkehrswert |
|---|---|---|
| Was wird bewertet? | Nur das Grundstück (Boden) | Gesamte Immobilie inkl. Aufbauten |
| Wer ermittelt ihn? | Gutachterausschuss (amtlich) | Gutachter oder qualifizierter Makler |
| Berücksichtigt Baujahr / Zustand? | Nein | Ja, vollständig |
| Energieeffizienz einbezogen? | Nein | Ja (Preisabschläge für schlechte Klassen) |
| Verbindlichkeit für den Verkauf | Keine (nur Richtwert) | Maßgeblicher Marktpreisindikator |
| Kostenlos verfügbar? | ✅ Ja, via BORIS BW | Kostenlose Orientierungswertermittlung beim Makler |
Für Ihren Wohnungsverkauf in Stuttgart oder den Hausverkauf in Stuttgart ist der Verkehrswert die entscheidende Zahl. Er berücksichtigt, was tatsächlich auf Ihrem Grundstück steht: Baujahr, Zustand, Grundriss, Energieeffizienz, Ausblick und Ausstattungsqualität. Der Bodenrichtwert liefert dafür nur einen Teilwert.
Wie wird der Bodenrichtwert in Stuttgart berechnet?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Stuttgart wertet systematisch alle Kaufverträge aus, die bei Stuttgarter Notar stellen beurkundet werden. Dieser Datenpool – die sogenannte Kaufpreissammlung – bildet die statistische Grundlage für die Bodenrichtwerte.
- Kaufpreissammlung: Alle beurkundeten Grundstückskäufe innerhalb des Erhebungszeitraums fließen in die Sammlung ein – aus dem gesamten Stuttgarter Stadtgebiet.
- Lagebewertung und Zonierung: Stuttgart wird in Bodenrichtwertzonen eingeteilt, die jeweils vergleichbare Lagerverhältnisse abbilden (Wohnnutzung, Gewerbenutzung, Mischgebiete).
- Bereinigung und Normierung: Ausreißer-Transaktionen (Verkäufe unter Verwandten, Zwangsverkauf, atypische Konditionen) werden herausgefiltert. Kaufpreise werden auf ein normiertes Referenzgrundstück umgerechnet.
- Amtliche Festsetzung: Der Gutachterausschuss beschließt die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar und veröffentlicht sie – in Baden-Württemberg typischerweise zwischen März und Juni des Folgejahres.
ℹ️ Gut zu wissen: Die Bodenrichtwerte 2026 spiegeln die Stuttgarter Marktsituation zum 1. Januar 2026 wider – also einen Markt nach mehreren Jahren Zinskorrektur. Gegenüber den Spitzenwerten von 2022 liegen viele Stuttgarter Lagen 10–25 % niedriger. Zentrumsnahe Lagen wie Stuttgart-West zeigten mit −18,1 % einen der stärksten Rückgangänge.
Bodenrichtwert und Immobilienverkauf Stuttgart: Was Eigentümer wirklich brauchen
Wenn Sie über den Verkauf Ihrer Stuttgarter Immobilie nachdenken, werden Sie schnell merken: Der Bodenrichtwert ist ein wertvoller Ausgangspunkt – aber er ersetzt keine professionelle Bewertung. In unserer Arbeit als Stuttgarter Makler erleben wir regelmäßig, dass Eigentümer entweder zu niedrig einschätzen – weil sie nur den Bodenrichtwert kennen, aber nicht die Aufwertung durch eine sanierte Altbausubstanz – oder zu hoch, weil sie auf Basis der Spitzenwerte von 2022 kalkulieren.
Was zusätzlich zum Bodenrichtwert in die Verkehrswertermittlung einfliesst
- Gebäudezustand und Baujahr – eine kernsanierte Gründerzeitvilla in Stuttgart-Süd hat trotz ähnlichem Bodenrichtwert einen ganz anderen Marktwert als ein unsaniertes Nachkriegsgebäude
- Energieeffizienzklasse – seit der Energieausweis-Pflicht beim Hausverkauf berücksichtigen Käufer Energieeffizienz zunehmend als konkreten Preisfaktor
- Grundriss, Wohnfläche und Ausstattung – optimale Raumaufteilung, Balkon, Terrasse, Garage erhöhen den Verkehrswert über den reinen Bodenanteil hinaus erheblich
- Mikrolage und S-Bahn-Anbindung – in Stuttgart ist S-Bahn-Nähe ein bedeutender Werttreiber; ebenso Aussicht, Lärmschutz und die unmittelbare Nahumgebung
- Aktuelle Marktnachfrage – im Frühjahr 2026 stabilisiert sich der Stuttgarter Markt: Wohnungen unter 500.000 € laufen wieder gut an, während das gehobene Segment die Korrektur noch verdaut
💡 Makler-Tipp: Unser Angebot zur kostenlosen Marktwertermittlung richtet sich an Eigentümer, die vor dem Verkauf eine fundierte Einschätzung benötigen – ohne Verpflichtung. In einem ersten Gespräch können wir oft innerhalb von 48 Stunden eine belastbare Wertspanne für Ihre Immobilie nennen – gestützt auf aktuelle Vergleichsverkäufe aus dem Stuttgarter Markt.
Der Ablauf des Hausverkaufs mit Makler in Stuttgart beginnt in aller Regel mit genau dieser Wertermittlung – denn ein realistischer Angebotspreis ist die wichtigste Weichenstellung für einen erfolgreichen Verkauf.
Stuttgarter Topographie als Preistreiber: Kessel, Halbhöhenlage & Weinberge
Stuttgart ist bundesweit einzigartig in seiner topographischen Struktur: Die Stadt liegt in einem Talkessel, umgeben von Hängen mit bis zu 300 Höhenmetern Differenz. Diese Topographie prägt nicht nur die Stadtentwicklung, sondern ist einer der entscheidenden Treiber für die extremen Unterschiede beim Bodenrichtwert Stuttgart zwischen verschiedenen Lagen.
Halbhöhenlage: Die begehrteste Lage Stuttgarts
Die sogenannte Halbhöhenlage – die mittleren Hangbereiche zwischen Talkessel und Hochebene – genießt in Stuttgart einen herausragenden Ruf. Hier verbinden sich Stadtblick, Ruhe, Grünnähe und dennoch kurze Wege ins Zentrum. Stadtteile wie Killesberg (Stuttgart-Nord), Bopser (Stuttgart-Süd) oder Gänsheide (Stuttgart-Ost) erzielen deshalb Bodenrichtwerte, die deutlich über dem Stadtteilschnitt liegen.
Innerhalb des Kessels: Stuttgart-Mitte und Stuttgart-West
Im Talkessel – also in Stuttgart-Mitte, dem Bohnenviertel und Teilen von Stuttgart-West – überwiegen städtische Lagen mit hoher Nutzungsdichte. Der Bodenrichtwert Stuttgart ist dort entsprechend hoch; auf Mikroebene spielen jedoch Lärm, Luftqualität und fehlende Aussicht eine preisdämpfende Rolle. Ein Penthouse mit Dachterrasse erzielt hier trotzdem einen erheblichen Aufschlag gegenüber dem Zonen-Richtwert.
Stuttgart 21: Das neue Rosensteinquartier als Bodenrichtwert-Katalysator
Mit der fortschreitenden Entwicklung des Rosensteinquartiers auf dem Stuttgarter Gleisvorf eld entsteht in den kommenden Jahren ein völlig neues innertädtisches Wohngebiet direkt am künftigen Stuttgarter Hauptbahnhof. Eigentümer in angrenzenden Lagen wie Bad Cannstatt oder Stuttgart-Nord sollten diese langfristige Lageaufwertung bei ihrer Verkaufsplanung berücksichtigen – auch wenn die erhofften Steigerungen der Bodenrichtwerte in diesem Gebiet sich noch nicht vollständig materialisiert haben.
Weinberglagen: Wenn Natur zum Preisfaktor wird
Stuttgart ist eine der wenigen deutschen Großstädte mit aktiven Weinbaulagen mitten im Stadtgebiet. Häuser mit direktem Blick auf Stuttgarter Weinberge – etwa in Uhlbach, Rotenberg oder an den Hängen von Degerloch – profitieren von einem Lagepremium, das sich in individuellen Bodenrichtwerten niederschlägt, aber gerade in diesem Segment oft durch die persönliche Wohnlageeinschätzung der Käufer überlagert wird.
Häufig gestellte Fragen zum Bodenrichtwert Stuttgart
Fazit: Bodenrichtwert Stuttgart als Orientierung – nicht als Preisschild
Der Bodenrichtwert Stuttgart 2026 gibt Ihnen eine erste, amtlich belegte Orientierung über den Grundstückswert in Ihrer Lage. Mit einem korrigierten Stadtdurchschnitt von rund 1.530 €/m² und einer Spanne von über 5.000 €/m² in Stuttgart-Mitte bis unter 800 €/m² am Stadtrand zeigt der Markt unmissverständlich: Lage ist in Stuttgart alles.
Für Ihren konkreten Verkauf ist der Bodenrichtwert jedoch nur der Anfang. Was Ihr Haus oder Ihre Wohnung tatsächlich am Stuttgarter Markt erzielt, hängt von weitaus mehr Faktoren ab – und genau dabei helfen wir Ihnen. Als Immobilienmakler Stuttgart mit 5,0 ★ aus über 72 Bewertungen und Focus-Spezial-Top-1.000-Auszeichnung 2023 begleiten wir Sie von der ersten kostenlosen Wertermittlung bis zum Notartermin.
Was ist Ihre Stuttgarter Immobilie heute wert?
Lassen Sie Maximilian Seifert die aktuelle Marktlage für Ihre Immobilie einordnen – kostenlos und ohne Verpflichtung.
Maximilian Seifert
Gründer & Geschäftsführer Makler Max GmbH · Stuttgart
Maximilian Seifert ist Gründer und Geschäftsführer der Makler Max GmbH in Stuttgart. Mit seinem Team berät er Eigentümer, Käufer und Verkäufer rund um den Stuttgarter Immobilienmarkt – von der ersten Bewertung bis zur notariellen Übergabe. 2023 wurde Makler Max im „Focus Spezial Immobilien“ als einer der Top 1.000 Makler Deutschlands ausgezeichnet.
