So verkaufen Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei

Wie hoch ist das Vererbungsvolumen in Deutschland?

In Deutschland leben derzeit über 81 Millionen Menschen, die wiederum in 40 Millionen Haushalten wohnen. Diese 40 Millionen Haushalte werden laut Statista in den Jahren 2015 bis 2024 circa 7,7 Millionen Todesfälle zu beklagen haben. 3,1 Billionen Euro werden daher neue Besitzer:innen finden. 2,6 Millionen Immobilienbesitzer:innen befinden sich unter diesen Todesfällen, die derzeit mit 0,9 Billionen Euro taxiert werden. Der deutsche Staatshaushalt betrug 2020 knapp 360 Milliarden Euro. Das jährliche Vererbungs- oder Verschenkungsvolumen beträgt daher an die 300 Milliarden Euro. 

Wie viele Immobilien werden in Deutschland vererbt?

Im Schnitt werden, sofern eine Erbschaft eine Immobilie enthält, 1,6 Objekte vererbt. Hiervon sind 47% Einfamilienhäuser, 9% stellen Eigentumswohnungen dar und 26% sind Zweifamilienhäuser. Der Rest besteht aus Grundstücken und Mehrfamilienhäusern.  

Insgesamt werden innerhalb von 10 Jahren somit 4,3 Millionen Immobilien vererbt, was 10% aller Wohneinheiten Deutschlands darstellt. Dieses Volumen ist beträchtlich und sorgt dafür, dass Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer in den Fokus rücken. 

Gewerbeimmobilien werden bewusst nicht behandelt.

Nicht alle Erben wollen Ihre Immobilie verkaufen

72 Prozent der Erben geben an, die ererbte Immobilie nicht verkaufen zu wollen, sondern selbst darin zu wohnen. Andererseits wird dann aber die aktuell bewohnte Immobilie auf den Markt kommen. Lediglich 28 Prozent wollen verkaufen. Bei 430.000 vererbten Immobilien pro Jahr sind dies 120.000 Häuser, Wohnungen und Grundstücke, die über diesen Weg auf den Markt kommen. Diese Immobilienbesitzer:innen möchten natürlich wissen, wie sie ihre geerbten Immobilien möglichst steuerfrei verkaufen können. 

Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer schlagen zu

Wer eine Immobilie erbt und diese verkaufen möchte, der muss zumindest mit zwei Steuerarten rechnen: mit der Erbschaftssteuer und mit der Spekulationssteuer.  

Je nach Grad des Verwandtschaftsverhältnisses und persönlicher Steuerklasse, ist die ererbte Immobilie unterschiedlich „teuer“, was die Steuerabgaben betrifft. Eltern oder Ehegatten ermöglichen höhere Freibeträge, die die Erbschaftssteuer reduzieren. Bei der Spekulationssteuer wiederum, sofern ein Gewinn mit dem Verkauf der Immobilie erzielt wird, geht es um den Zeitfaktor. Doch es gibt Möglichkeiten und Umstände, welche die Steuerlast massiv senken. 

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Je nach der Höhe des Erbes muss die Erbschaftssteuer immer entrichtet werden. Die Spekulationssteuer kann jedoch umgangen werden, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind: 

• Der Verkauf der Immobilie erfolgt frühestens 10 Jahre nach dem Erwerb durch den Erblasser/die Erblasserin. 
• Die Immobilie wurde sowohl in den zwei Jahren vor dem Verkauf als auch in dem Verkaufsjahr selbst durch den Erblasser/die Erblasserin, Erben oder deren Kinder bewohnt. Dazu zählen auch leibliche oder adoptierte Kinder des Erblassers/der Erblasserin, die mietfrei in der Immobilie gewohnt haben. 
• Der Verkaufserlös beträgt nicht mehr als 600 Euro und es gibt keine sonstigen Einnahmen durch etwaige andere Veräußerungsgeschäfte zu verbuchen. 
• Die geerbte Immobilie wird ohne Gewinn verkauft. 

Vorsicht! Es gibt eine Einschränkung dieser Regeln beim Verkauf mehrerer Immobilien: Es muss die Drei-Objekt-Grenze beachtet werden. Demnach dürfen innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft werden.

Gefahr einer Nachversteuerung der Immobilie

Es gibt auch eine Ausnahme bei der Erbschaftssteuer, nämlich dann, wenn ein Kind oder Ehegatte/Ehegattin des Erblassers/der Erblasserin die Immobilie selbst bewohnen. Diese Befreiung gilt nur, wenn die Immobilie 10 Jahre ab Erbfall selbst genutzt wird. Sollte die Immobilie in diesem Zeitraum verkauft werden, muss entsprechend nachversteuert werden. Eine Weitervermietung der Immobilie zählt nicht dazu.  

Wird die Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft, ist der Erbe/die Erbin dazu verpflichtet, die gesamte Erbschaftsteuer nachzuzahlen.

Nach 14 Monaten steuerfrei das ererbte Haus verkaufen

Die Selbstnutzung der Immobilie ist der Schlüssel zur Steuerfreiheit. Natürlich ist dies nicht immer einfach umzusetzen, je nachdem, wo sich der Standort der Immobilie befindet und wie es um die persönliche Lebenssituation bestellt ist. Dennoch können Erben das geerbte Haus im Idealfall schon nach etwas über einem halben Jahr wieder völlig steuerfrei verkaufen.  

Für die Regelung zur Selbstnutzung sind nämlich die angebrochenen Kalenderjahre gültig. Im Extremfall kann eine Immobilie also schon nach 14 Monaten Selbstnutzung vollkommen steuerfrei verkauft werden.

Was spricht für einen Verkauf der geerbten Immobilie?

Lässt man den steuerlichen Aspekt außer Acht, gibt es eine Reihe von Vorteilen, die geerbte Immobilie zu verkaufen. Wenn Sie eine geerbte Immobilie vermieten möchten, rentiert sich dies in der Regel finanziell erst nach Jahren und es entsteht viel Arbeit, die Sie als Vermieter:in übernehmen müssen.  

Es sprechen also einige Gründe für einen Verkauf: 

• Vor allem bei Einfamilienhäusern: höherer und sofortiger Gewinn durch den Verkauf als durch Vermietung
• Keine Streitigkeiten mit Vermietern
• Verbesserung eigener finanzieller Mittel
• Sofortige Liquidität 
• Keine Veränderung der persönlichen Wohnsituation

Auf einen Blick: Der Verkauf eines geerbten Hauses ist steuerfrei, wenn…

• der Erblasser/die Erblasserin das Objekt vor mehr als zehn Jahren erworben hat. 
• der Erblasser/die Erblasserin das Objekt die letzten zwei Kalenderjahre sowie im Jahr des Erbfalls selbst bewohnt hat. 
• der Erbnehmer/die Erbnehmerin das Anwesen die letzten zwei Kalenderjahre sowie im Jahr des Erbfalls einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen hat und es dort gewohnt hat. 
• der Erbnehmer/die Erbnehmerin die Immobilie ohne Gewinn verkauft. 
• der Erbnehmer/die Erbnehmerin die Immobilie unter 600 Euro verkauft und auch sonst keine Erlöse durch private Veräußerungsgeschäfte in dem Jahr erzielt worden sind. 
• der Erbnehmer/die Erbnehmerin nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft hat.

Fazit von MAKLERMAX zum Thema: Die geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen

Wie eine geerbte Immobilie optimal verkauft wird, hängt von vielen Faktoren, wie dem Erbe (wie viele Immobilien werden vererbt?) und von der persönlichen Lebenssituation der Erben ab (welche persönliche Steuerklasse? Wie sieht die Lebenssituation konkret aus?). Es benötigt ein hohes und professionelles Maß an Beratung in diesem Kontext.  

Klient:innen, die eine Immobilie geerbt haben und nun verkaufen möchten, werden von uns so beraten, dass sie möglichst steuerschonend und marktgerecht verkaufen. Unser Beratungs- und Betreuungsprozess stellt sicher, dass Immobilienbesitzer:innen das Maximum aus ihrem Immobilienbesitz herausholen.  Möchten Sie gerne eine geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten? Dann freuen wir uns, die professionelle Vermittlung dahingehend für Sie zu übernehmen. Besuchen Sie gern unsere Seite: Ihr Immobilienmakler in Stuttgart.

ACHTUNG: MAKLERMAX bietet Ihnen KEINE steuerliche Beratung, wenden Sie sich hierzu an einen Steuerberater!