Sie möchten Ihr Haus in Stuttgart verkaufen und fragen sich, was genau auf Sie zukommt – von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe? Der Ablauf eines Hausverkaufs mit Makler ist strukturierter als viele Eigentümer erwarten. Makler Max begleitet seit Jahren Verkäufer durch diesen Prozess in Stuttgart und erklärt Ihnen hier jeden Schritt – mit konkreten Erfahrungswerten aus dem Stuttgarter Markt.
Kurzantwort: Der Ablauf eines Hausverkaufs mit Makler in Stuttgart umfasst 10 Schritte – von der kostenlosen Erstbewertung über Exposé-Erstellung und Besichtigungen bis hin zu Notartermin und Schlüsselübergabe. Mit einem erfahrenen Immobilienmakler in Stuttgart dauert der gesamte Prozess typischerweise 10 bis 20 Wochen.
Inhaltsverzeichnis
- 10 Schritte im Überblick
- Phase 1: Erstgespräch, Bewertung & Unterlagen
- Phase 2: Exposé, Fotos & Vermarktungsstrategie
- Phase 3: Aktive Vermarktung in Stuttgart
- Phase 4: Besichtigungen & Käuferauswahl
- Phase 5: Preisverhandlung, Kaufvertrag & Notartermin
- Phase 6: Schlüsselübergabe & Nachbetreuung
- Zeitplan & Kosten
- Checkliste: Unterlagen für den Makler
- Häufige Fragen
- Fazit
10 Schritte im Überblick: Ablauf Hausverkauf mit Makler Stuttgart
Ein professionell begleiteter Hausverkauf lässt sich in sechs Phasen mit rund zehn konkreten Schritten gliedern. Die folgende Tabelle zeigt den typischen Zeitrahmen – basierend auf unserer Erfahrung im Stuttgarter Immobilienmarkt:
| Schritt | Tätigkeit | Dauer (ca.) |
|---|---|---|
| 1 | Erstgespräch & Marktwerteinschätzung | 1–2 Wochen |
| 2 | Professionelle Immobilienbewertung | 1–2 Wochen |
| 3 | Unterlagen beschaffen & prüfen | 1–3 Wochen |
| 4 | Professionelles Exposé & Immobilienfotografie | 1–2 Wochen |
| 5 | Aktive Vermarktung auf Portalen & Direktakquise | 2–4 Wochen |
| 6 | Besichtigungen & Käuferqualifizierung | 2–6 Wochen |
| 7 | Kaufangebote prüfen & Preisverhandlung | 1–2 Wochen |
| 8 | Kaufvertrag vorbereiten & Notartermin | 2–4 Wochen |
| 9 | Kaufpreiszahlung & Schlüsselübergabe | 4–6 Wochen nach Notar |
| 10 | Eigentumsumschreibung im Grundbuch | 4–8 Wochen nach Notar |
Insgesamt sollten Sie für den Ablauf des Hausverkaufs mit Makler in Stuttgart 10 bis 20 Wochen einplanen. Begehrte Lagen wie Killesberg, Degerloch oder Stuttgart-West erzielen Abschlüsse oft bereits nach 8–12 Wochen. Objekte mit besonderem Sanierungsbedarf können 5–6 Monate in Anspruch nehmen.
Phase 1: Erstgespräch, Bewertung & Unterlagen
Schritt 1 & 2: Kostenlose Erstberatung & Marktwertermittlung
Am Anfang jedes Hausverkaufs steht ein unverbindliches Erstgespräch. Beim Termin vor Ort nimmt sich Ihr Makler Zeit für eine gründliche Besichtigung und analysiert alle verkaufsrelevanten Faktoren: Lage im Stuttgarter Stadtgebiet, Baujahr, Zustand, Grundriss, Ausstattung, Garten und Garage. Auf dieser Basis erfolgt eine fundierte Immobilienbewertung in Stuttgart – mit dem Vergleichswertverfahren anhand aktueller Stuttgarter Verkaufspreise und Bodenrichtwerte.
💡 Makler-Tipp: Bereiten Sie für das Erstgespräch bereits die wichtigsten Unterlagen vor: Grundbuchauszug, Baupäne und den letzten Energieausweis. Das spart Zeit und ermöglicht eine präzisere erste Marktwerteinschätzung Ihres Hauses.
Schritt 3: Unterlagen beschaffen
Ein erfahrener Makler übernimmt die Koordination aller erforderlichen Dokumente. Viele Unterlagen müssen beim Grundbuchamt Stuttgart, beim Stadtmessungsamt oder beim Baurechtsamt angefordert werden – was Laien oft Wochen kostet. Lesen Sie auch unseren Leitfaden zum Makler beauftragen in Stuttgart, um den richtigen Start sicherzustellen.
Phase 2: Professionelles Exposé, Fotos & Vermarktungsstrategie
Schritt 4: Exposé-Erstellung & Immobilienfotografie
Das Exposé ist Ihre Visitenkarte auf dem Immobilienmarkt – und der erste Eindruck, den potenzielle Käufer von Ihrem Haus gewinnen. In unserer Erfahrung entscheiden Qualität des Exposés und der Fotos maßgeblich darüber, ob sich ein Interessent für eine Besichtigung meldet oder weiterscrollt. Makler Max arbeitet mit professionellen Immobilienfotografen in Stuttgart zusammen. Für ausgewählte Objekte – besonders Hanglöungen in Degerloch, Killesberg oder Stuttgart-West – setzen wir ergänzend Drohnenfotos ein, die die Lagequalität und den Ausblick erlebbar machen.
Vermarktungsstrategie: Preis & Zielgruppe festlegen
Gemeinsam mit Ihnen legt Ihr Stuttgarter Makler den Angebotspreis fest. Dabei ist Fingerspitzengefühl gefragt: Ein zu hoher Einstiegspreis schreckt Käufer ab und erzeugt einen sogenannten „Immobilienstau“ im Portal. Ein zu niedriger Preis verschenkt bares Geld. Die Kunst liegt im marktgerechten Preis mit ausreichend Verhandlungsspielraum – basierend auf den aktuellen Stuttgarter Vergleichswerten.
⚠️ Wichtig: Setzen Sie den Angebotspreis nicht nach Ihrem persönlichen Gefühl oder dem damaligen Kaufpreis. Was Sie einst bezahlt haben, ist für den aktuellen Markt irrelevant. Entscheidend sind allein die aktuellen Vergleichspreise im Stuttgarter Teilmarkt.
Phase 3: Aktive Vermarktung in Stuttgart
Mit dem fertigen Exposé startet die aktive Vermarktungsphase. Ein professioneller Makler in Stuttgart nutzt dabei mehrere Kanäle parallel:
- Immobilienportale: ImmoScout24 und Immowelt – mit Premium-Listings für maximale Sichtbarkeit
- Eigene Interessentenkartei: Seriöse Stuttgarter Makler verfügen über eine qualifizierte Datenbank vorgemerkter Kaufinteressenten. Bei Makler Max sind das stets über 200 vorgemerkte Käufer für Stuttgart und Umgebung.
- Diskrete Off-Market-Vermarktung: Für sensible Verkäufe – etwa nach Erbschaft oder Scheidung – sprechen wir zunächst nur vorqualifizierte Käufer direkt an, ohne öffentliche Portalpriasenz.
- Social Media & digitale Kanäle: Zielgerichtete Ansprache potenzieller Käufer über Facebook und Instagram
- Makler-Netzwerke: Kooperation mit anderen Stuttgarter Maklern über Gemeinschaftsgeschäfte
ℹ️ Gut zu wissen: Laut unserer Erfahrung kommen bei gut bewerteten Stuttgarter Häusern in den ersten zwei Vermarktungswochen zwischen 15 und 40 Anfragen. Ihr Makler filtert diese vor – er prüft Kaufkraft und Ernsthaftigkeit, bevor er Ihnen Kandidaten vorstellt.
Phase 4: Besichtigungen & Käuferauswahl in Stuttgart
Ihr Makler koordiniert und führt alle Besichtigungstermine durch – ohne dass Sie als Eigentümer dabei sein müssen, wenn Sie das nicht wünschen. In unserer Praxis hat es sich bewährt, dass Eigentümer bei Besichtigungen abwesend sind: Kaufinteressenten äußern sich offener über ihre Eindrücke, wenn sie nicht direkt mit dem Verkäufer konfrontiert sind. Nach jeder Besichtigung erstellt der Makler ein Feedback-Protokoll: Interesse des Kandidaten, genannte Einwände und mögliche Preisbereitschaft.
Käuferqualifizierung: Wer kann wirklich zahlen?
Sobald ein ernsthafter Interessent gefunden ist, stellt ein guter Makler sicher, dass die Finanzierung gesichert ist – bevor weitere Schritte eingeleitet werden. Wir lassen uns von Kaufinteressenten eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank oder einen Eigenkapitalnachweis vorlegen. Das schützt Sie vor geplatzten Deals kurz vor dem Notartermin.
Phase 5: Preisverhandlung, Kaufvertrag & Notartermin
Schritt 7: Professionelle Preisverhandlung
Die Preisverhandlung ist eine der sensibelsten Phasen im Ablauf des Hausverkaufs. Ihr Makler ist hier Ihr Interessenvertreter – er verhandelt in Ihrem Namen und bringt dabei starke Argumente für den Preis ein: lokale Vergleichswerte, Sanierungsstand, Lagequalität in Stuttgart und die aktuelle Nachfragesituation im jeweiligen Stuttgarter Teilmarkt.
In unserer Erfahrung liegen die durchgesetzten Verkäufspreise bei professionell begleiteten Hausverkaufen in Stuttgart im Schnitt 5–10 % über dem, was Privatverkäufer erzielen – selbst nach Abzug der Maklerprovision in Stuttgart. Das macht die Maklerbeauftragung in der Regel zum lohnenden Investment.
Schritt 8: Kaufvertrag vorbereiten & Notartermin
Sobald sich Käufer und Verkäufer einig sind, beauftragt der Makler einen Notar in Stuttgart mit der Kaufvertragsvorbereitung. Der Notar ist neutral – er beurkundet den Vertrag und prüft die rechtliche Korrektheit, handelt aber nicht im Interesse einer Partei. Ihr Makler steht Ihnen bei der Vertragsdurchsicht zur Seite.
Die wichtigsten Vertragsinhalte, die Sie vorab kennen sollten:
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Bergabedatum und Übergabezustand
- Gewährleistungsausschluss (Verkauf unter Ausschluss der Sachmängelgewährleistung ist üblich)
- Auflassung im Grundbuch & Eigentumsübertragung
- Lastenfreiheit & Löschung bestehender Grundschulden
Das Makler-Vertragsverhältnis regeln wir beim Start über einen qualifizierten Alleinauftrag – dieser sichert Ihnen maximales Engagement und klare, faire Konditionen.
Phase 6: Schlüsselübergabe & Nachbetreuung
Nach dem Notartermin folgt eine Wartezeit von typischerweise 4–6 Wochen, bis der Käufer den Kaufpreis überweist. Der Notar stellt sicher, dass die Zahlung erst erfolgt, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind (Auflassungsvormerkung im Grundbuch). Erst dann findet die Schlüsselübergabe statt.
Ihr Makler begleitet auch diesen letzten Schritt: Er erstellt das Übergabeprotokoll mit Zählerständen (Strom, Gas, Wasser), notiert den Zustand aller Räume und dokumentiert alle übergebenen Schlüssel. Dieses Protokoll schützt beide Parteien vor späteren Missverständnissen.
💡 Makler-Tipp: Informieren Sie spätestens 4 Wochen vor der Übergabe Ihren Energieversorger, die Gebäudeversicherung und die Hausbank über den bevorstehenden Eigentümerwechsel. Ihr Makler stellt Ihnen auf Wunsch eine vollständige Abmelde-Checkliste zur Verfügung.
Zeitplan & Kosten: Was Sie beim Hausverkauf in Stuttgart einplanen sollten
Neben dem Zeitrahmen gibt es beim Hausverkauf typische Kostenposten, die als Verkäufer auf Sie zukommen können:
| Kostenposition | Betrag (ca.) | Hinweis |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Verkäuferanteil) | 1,785 % inkl. MwSt. | Hälftig geteilt seit Maklergesetz 2020 |
| Energieausweis | 80–300 € | Pflicht bei Verkauf (GEG) |
| Notarkosten (Anteil Verkäufer) | i. d. R. 0 € | Trägt üblicherweise der Käufer |
| Löschung Grundschuld | 0,2–0,3 % der Grundschuld | Nur bei bestehender Grundschuld |
| Spekulationssteuer | 0 € (häufig) | Entfällt nach 10 Jahren Haltedauer oder bei Eigennutzung der letzten 3 Jahre |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Variabel | Nur bei laufendem Darlehen mit Restlaufzeit |
Checkliste: Diese Unterlagen braucht Ihr Makler in Stuttgart
Die Vollständigkeit der Verkaufsunterlagen hat direkten Einfluss auf die Vermarktungsdauer. Fehlen wichtige Dokumente, verzögert sich der Notartermin – mitunter um Wochen. Stellen Sie diese Unterlagen möglichst frühzeitig bereit:
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) – Grundbuchamt Stuttgart
- Flurkarte / Lageplan – Stadtmessungsamt Stuttgart
- Baupäne / Grundrisse im genehmigten Zustand
- Baugenehmigung sowie Nachweise über Umbau- oder Anbauarbeiten
- Energieausweis für den Hausverkauf (Pflicht gemäß GEG)
- Wohnflächenberechnung nach WoFlV
- Nachweise über Sanierungen (Heizung, Dach, Fenster, Dämmung)
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 2–3 Jahre
- Grundsteuerbescheid
- Schornsteinfeger-Protokoll (Heizungsanlage)
- Bei Erbengemeinschaft: Erbschein oder notarielles Testament
💡 Makler-Tipp: Makler Max übernimmt auf Wunsch die vollständige Unterlagenbeschaffung für Sie – vom Grundbuchauszug bis zum behördlichen Baulastenverzeichnis. So sparen Sie bis zu drei Wochen Bearbeitungszeit bei den Stuttgarter Ämtern.
Häufige Fragen zum Ablauf des Hausverkaufs mit Makler in Stuttgart
Fazit: Mit dem richtigen Stuttgarter Makler sicher durch den Ablauf zum Abschluss
Der Ablauf eines Hausverkaufs mit Makler in Stuttgart ist klar strukturiert – und mit dem richtigen Partner deutlich weniger aufwendig als viele Eigentümer erwarten. Von der ersten kostenlosen Bewertung bis zur Schlüsselübergabe übernimmt ein erfahrener Stuttgarter Makler den Großteil der Arbeit: Unterlagen beschaffen, Exposé erstellen, Besichtigungen koordinieren, Preisverhandlungen führen und den Notartermin vorbereiten.
Was Sie gewinnen: mehr Zeit, weniger Stress und in aller Regel einen deutlich höheren Verkäufserlauf. 2023 wurde Makler Max im „Focus Spezial Immobilien“ als einer der Top 1.000 Makler Deutschlands ausgezeichnet – mit einer Bewertung von 5,0 ★ aus 72 Kundenbewertungen. Wenn Sie Ihr Haus in Stuttgart verkaufen möchten, stehen wir Ihnen für ein unverbindliches Erstgespräch zur Verfügung.
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Maximilian Seifert
Gründer & Geschäftsführer Makler Max GmbH · Stuttgart
Maximilian Seifert ist Gründer und Geschäftsführer der Makler Max GmbH in Stuttgart. Mit seinem Team berät er Eigentümer, Käufer und Verkäufer rund um den Stuttgarter Immobilienmarkt – von der ersten Bewertung bis zur notariellen Übergabe. 2023 wurde Makler Max im „Focus Spezial Immobilien“ als einer der Top 1.000 Makler Deutschlands ausgezeichnet.
