Wenn Sie Ihre Immobilie in Stuttgart verkaufen und einen Maklervertrag unterschreiben, taucht früher oder später ein Begriffspaar auf, das viele Eigentümer verunsichert: Innenprovision und Außenprovision. Beide Modelle regeln, wer die Maklerprovision zahlt und wie sichtbar diese Zahlung im Exposé ist – und beide haben spürbare Auswirkungen darauf, wie frei Ihr Immobilienmakler in Stuttgart verhandeln darf, ohne rechtliche Risiken einzugehen. Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied verständlich, ordnet die rechtlichen Hintergründe (§ 654 BGB, § 656c BGB) ein und zeigt, welches Modell für Ihren Verkauf sinnvoll ist.
Seit der Maklerrechtsreform von Ende 2020 ist die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnimmobilien gesetzlich stärker reguliert als früher. Für Sie als Verkäufer bedeutet das mehr Rechtssicherheit, aber auch mehr Klärungsbedarf beim Abschluss des Maklervertrags – genau hier setzt dieser Artikel an.
Kurzantwort: Bei der Innenprovision zahlt allein der Verkäufer die Maklerprovision, vertraglich vereinbart und im Exposé nicht sichtbar. Bei der Außenprovision trägt der Käufer die Provision, offen ausgewiesen. Arbeitet der Makler für beide Seiten (Doppeltätigkeit), greift zwingend der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB – beide Parteien zahlen dann exakt denselben Anteil.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist die Innenprovision?
- Was ist die Außenprovision?
- Vergleich im Überblick
- Doppeltätigkeit & § 654 BGB
- Halbteilungsgrundsatz § 656c BGB
- Bestellerprinzip in Stuttgart
- Rechenbeispiel
- Vorteile der Innenprovision
- Welches Modell wählen?
- Maklervertrag prüfen
- Häufige Fehler
- Fazit
- Häufig gestellte Fragen
Was ist die Innenprovision?
Die Innenprovision ist die klassische Form der Maklervergütung beim Verkauf: Sie als Verkäufer vereinbaren im Maklervertrag eine feste Provision – üblicherweise zwischen 3 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer – die ausschließlich Sie tragen. Der Käufer sieht davon im Exposé nichts, es taucht keine gesonderte Provisionsangabe für ihn auf. Aus Käufersicht wirkt das Angebot dadurch “provisionsfrei”, was in einem nachfragestarken Markt wie Stuttgart die Zahl der Anfragen spürbar erhöhen kann.
Der entscheidende Vorteil aus rechtlicher Sicht: Solange ausschließlich Sie als Verkäufer zahlen und der Makler dem Käufer gegenüber nicht vergütungspflichtig tätig wird, entsteht keine Doppeltätigkeit – und damit auch nicht das Risiko, dass der Provisionsanspruch wegen Interessenkonflikts vollständig entfällt.
Was ist die Außenprovision?
Bei der Außenprovision zahlt der Käufer die Maklercourtage, und zwar offen im Exposé ausgewiesen – meist als Prozentsatz vom Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer. In Stuttgart hat sich seit der Reform des Maklerrechts 2020 die hälftige Teilung durchgesetzt: Verkäufer und Käufer zahlen je 3,57 Prozent, insgesamt also 7,14 Prozent des Kaufpreises.
Der Unterschied zur Innenprovision ist vor allem eine Frage der Transparenz und der Zielgruppe: Manche Verkäufer bevorzugen eine sichtbare Außenprovision, weil sie das eigene Nettoergebnis unabhängig vom Verhandlungsspielraum des Maklers klar kalkulierbar hält.
Innen- und Außenprovision im direkten Vergleich
| Kriterium | Innenprovision | Außenprovision |
|---|---|---|
| Wer zahlt? | Ausschließlich Verkäufer | Ausschließlich Käufer |
| Sichtbarkeit im Exposé | Nicht sichtbar | Offen ausgewiesen |
| Wirkung auf Käufer-Anfragen | Wirkt “provisionsfrei”, oft mehr Anfragen | Käufer kalkuliert Provision fest ein |
| Doppeltätigkeits-Risiko | ✅ Kein Risiko, solange rein einseitig | Möglich bei Zusatzverträgen |
| Typische Höhe Stuttgart 2026 | 6,0–7,14 % vom Verkäufer allein | Je 3,57 % für Käufer und Verkäufer |
| Verhandlungsspielraum Verkäufer | Direkt mit dem Makler verhandelbar | Meist marktüblich fixiert |
Welches der beiden Modelle für Ihren Verkauf realistisch ist, entscheidet sich meist schon im Erstgespräch mit dem Makler. Fragen Sie aktiv nach, ob eine reine Innenprovision überhaupt zur Marktsituation Ihrer Immobilie passt – bei sehr gefragten Objekten ist der Vorteil geringer, bei schwerer vermittelbaren Immobilien kann er den entscheidenden Unterschied machen.
Doppeltätigkeit des Maklers: Das Risiko nach § 654 BGB
Schließt Ihr Makler sowohl mit Ihnen als Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Vertrag mit Provisionspflicht, liegt eine sogenannte Doppeltätigkeit vor. Das ist grundsätzlich zulässig – wird der Makler dabei jedoch treuwidrig, etwa weil er die Interessen einer Seite bevorzugt oder Informationen zurückhält, kann er nach § 654 BGB seinen kompletten Provisionsanspruch verlieren. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Ein Makler, der ausschließlich über die reine Innenprovision arbeitet, umgeht dieses Risiko von vornherein, weil der Käufer ihm gegenüber gar nicht zahlungspflichtig ist.
In unserer Erfahrung fragen gerade erfahrene Stuttgarter Verkäufer inzwischen aktiv nach, wie ihr Makler die Provision strukturiert – ein gutes Zeichen dafür, dass das Thema in der Praxis angekommen ist. Als von der IHK Stuttgart zugelassener Makler und im “Focus Spezial Immobilien” als einer der Top 1.000 Makler Deutschlands ausgezeichnet, legen wir bei Makler Max Wert darauf, diese Struktur bereits im Erstgespräch offen zu erklären – nicht erst kurz vor der Vertragsunterschrift.
Praktisch zeigt sich das Doppeltätigkeits-Risiko häufig erst dann, wenn ein Makler zusätzlich zum Verkäufer-Maklervertrag auch mit einem konkreten Kaufinteressenten einen Suchauftrag mit Provisionsklausel abschließt. Genau in diesem Moment beginnt die Doppeltätigkeit – unabhängig davon, ob der Makler das selbst so benennt.
💡 Makler-Tipp: Lassen Sie sich die gewählte Provisionsstruktur schriftlich im Maklervertrag bestätigen – inklusive der Frage, ob eine Doppeltätigkeit vorgesehen ist. Das schafft Klarheit für beide Seiten und schützt Sie vor bösen Überraschungen kurz vor der Beurkundung.
Der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB
Vertritt der Makler sowohl Verkäufer als auch Käufer einer Wohnimmobilie provisionspflichtig, greift seit Dezember 2020 zwingendes Recht: § 656c BGB schreibt vor, dass beide Seiten exakt denselben Provisionsanteil zahlen müssen. Jede Vereinbarung, die davon abweicht – auch wenn beide Parteien sie unterschrieben haben –, ist unwirksam. Diese Regel gilt ausschließlich für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher, nicht für Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen.
Für Sie als Verkäufer heißt das konkret: Wenn Ihr Makler für beide Seiten tätig wird, können Sie sich nicht “herausverhandeln” – die hälftige Teilung ist gesetzlich fixiert und schützt beide Vertragsparteien vor einseitiger Übervorteilung.
Bestellerprinzip und Provisionsaufteilung in Stuttgart
Das Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, zahlt ihn – gilt in Deutschland vollständig nur bei der Vermietung. Beim Immobilienverkauf hat der Gesetzgeber stattdessen die hälftige Teilung bei Doppeltätigkeit eingeführt. In der Praxis bedeutet das für den Stuttgarter Markt: Die meisten Maklerverträge sehen heute eine Aufteilung von je 3,57 Prozent vor, während reine Innenprovisionsmodelle vor allem bei stark nachgefragten Lagen wie Killesberg, Degerloch oder dem Stuttgarter Halbhöhen-Bereich als Verkaufsargument eingesetzt werden, um die Zahl der Besichtigungsanfragen zu erhöhen.
Wie hoch die Maklerprovision in Stuttgart insgesamt ausfällt, hängt zusätzlich vom Kaufpreis und der Verhandlungsposition ab. Wichtig zu wissen: Die 7,14 Prozent sind ein Marktdurchschnitt, kein gesetzlich fixierter Höchstsatz – nach oben und unten sind Abweichungen möglich, solange die hälftige Teilung bei Doppeltätigkeit eingehalten wird.
Rechenbeispiel: So wirken sich beide Modelle auf Ihren Verkaufserlös aus
Nehmen wir eine Eigentumswohnung in Stuttgart-Vaihingen mit einem Verkaufspreis von 550.000 Euro als Beispiel:
| Modell | Provisionslast Verkäufer | Netto-Erlös vor Steuern |
|---|---|---|
| Reine Innenprovision (6,0 % zzgl. MwSt.) | ca. 39.270 € | ca. 510.730 € |
| Hälftige Teilung (je 3,57 % zzgl. MwSt.) | ca. 19.635 € | ca. 530.365 € |
| Reine Außenprovision (Käufer zahlt vollständig) | 0 € | 550.000 € |
Der Unterschied zwischen den Modellen kann bei einer Immobilie dieser Größenordnung mehrere zehntausend Euro ausmachen. Gleichzeitig beeinflusst die gewählte Struktur, wie attraktiv Ihr Angebot für Kaufinteressenten wirkt – ein reines Außenprovisionsmodell verringert zwar Ihre eigenen Kosten, kann aber bei preissensiblen Käufergruppen die Vermarktungsdauer verlängern. Diese Abwägung sollten Sie gemeinsam mit Ihrem Makler treffen, bevor der Maklervertrag unterschrieben wird.
Vorteile der reinen Innenprovision für Verkäufer
- Mehr Nachfrage: Ein “provisionsfreies” Angebot spricht preissensible Käufer stärker an, was besonders bei längeren Vermarktungszeiten hilfreich sein kann.
- Rechtliche Klarheit: Ohne Doppeltätigkeit entfällt das Verwirkungsrisiko aus § 654 BGB vollständig.
- Verhandlungsfreiheit: Sie vereinbaren die Höhe direkt mit Ihrem Makler und können sie an die Marktlage anpassen.
- Einfachere Kommunikation: Interessenten müssen keine zusätzliche Kostenposition einkalkulieren, was Besichtigungstermine oft unkomplizierter macht.
Der Nachteil liegt auf der Hand: Die gesamte Provisionslast liegt bei Ihnen als Verkäufer. Ob sich das lohnt, hängt stark von der Nachfragesituation in Ihrem Stadtteil und dem Zustand Ihrer Immobilie ab.
Welches Provisionsmodell sollten Sie als Verkäufer wählen?
Es gibt keine pauschale Antwort – die richtige Wahl hängt von drei Faktoren ab:
- Marktlage Ihrer Immobilie: In gefragten Stuttgarter Lagen mit vielen Kaufinteressenten lohnt sich häufig die hälftige Teilung, da genügend Nachfrage ohnehin vorhanden ist.
- Preissegment: Bei höherpreisigen Objekten kann eine reine Innenprovision das Angebot für Käufer attraktiver positionieren.
- Ihr persönliches Sicherheitsbedürfnis: Wer rechtliche Unsicherheiten rund um Doppeltätigkeit von vornherein ausschließen möchte, ist mit einer reinen Innenprovision auf der sicheren Seite.
In unserer Erfahrung als Immobilienmakler in Stuttgart empfiehlt es sich, diese Entscheidung nicht isoliert zu treffen, sondern gemeinsam mit der Frage nach einem Maklervertrag mit Alleinauftrag oder einem qualifizierten Alleinauftrag zu besprechen – beide Vertragsbausteine beeinflussen sich gegenseitig. Wer sich zusätzlich fragt, ob ein Makler überhaupt sinnvoll ist oder ein Verkauf in Eigenregie infrage kommt, findet in unserem Vergleich zum Hausverkauf in Stuttgart weiterführende Einordnung.
Ein Beispiel aus unserer Praxis: Bei einer Doppelhaushälfte in Stuttgart-Möhringen entschied sich die Verkäuferfamilie bewusst für die hälftige Teilung, weil die Immobilie in einem stark nachgefragten Segment lag und genügend Kaufinteressenten ohnehin bereit waren, ihren Anteil zu tragen. Bei einer sanierungsbedürftigen Wohnung in einer weniger gefragten Lage wäre die reine Innenprovision vermutlich die bessere Wahl gewesen, um die Zahl der Anfragen zu erhöhen.
Worauf Sie im Maklervertrag achten sollten
Der Maklervertrag ist die rechtliche Grundlage für die gesamte Zusammenarbeit – und genau dort wird die Provisionsstruktur verbindlich festgelegt. Ein sorgfältig formulierter Vertrag beugt Streitigkeiten vor, die sonst erst beim Notartermin sichtbar werden, wenn eine Korrektur kaum noch möglich ist. Bevor Sie unterschreiben, prüfen Sie im Maklervertrag konkret:
- Ist die Provisionsart (Innen-, Außen- oder geteilte Provision) eindeutig benannt?
- Ist die genaue Prozentzahl inklusive Mehrwertsteuer angegeben?
- Ist geregelt, ob eine Doppeltätigkeit vorgesehen ist – und falls ja, wie die hälftige Teilung dokumentiert wird?
- Gibt es eine Fälligkeitsregelung, die an den notariellen Kaufvertrag gekoppelt ist?
⚠️ Wichtig: Ein Maklervertrag, der bei Doppeltätigkeit eine ungleiche Provisionsverteilung vorsieht, ist nach § 656c BGB unwirksam – selbst mit Unterschrift beider Seiten. Lassen Sie unklare Klauseln im Zweifel juristisch prüfen.
Häufige Fehler bei der Provisionsvereinbarung
Aus unserer täglichen Praxis als Makler in Stuttgart sehen wir immer wieder dieselben drei Stolperfallen: Erstens wird die Provisionsart im Vertrag nicht klar benannt, was später zu Streit führt. Zweitens unterschätzen Verkäufer, wie stark eine sichtbare Außenprovision die Zahl der Besichtigungsanfragen beeinflussen kann. Drittens wird die Frage der Doppeltätigkeit gar nicht angesprochen, obwohl sie im Ernstfall über den gesamten Provisionsanspruch entscheidet.
Wer sich unsicher ist, sollte vor der Unterschrift Kontakt aufnehmen und die individuelle Situation besprechen – gerade bei Immobilien in gefragten Lagen zahlt sich eine klare vertragliche Struktur langfristig aus. Mit einer Bewertung von 5,0 Sternen aus 72 Google-Rezensionen legen wir bei Makler Max besonderen Wert darauf, diese Fragen bereits vor Vertragsabschluss transparent zu klären, statt sie erst im Notartermin aufkommen zu lassen.
Fazit
Innenprovision und Außenprovision unterscheiden sich vor allem darin, wer die Maklerprovision zahlt und wie sichtbar diese im Exposé ist. Während die Innenprovision Verkäufer stärker belastet, aber Doppeltätigkeits-Risiken ausschließt, sorgt die Außenprovision für eine klare, gesetzlich abgesicherte Aufteilung nach § 656c BGB. Welches Modell für Ihren Verkauf passt, hängt von Marktlage, Preissegment und Ihrem persönlichen Sicherheitsbedürfnis ab. Ein erfahrener Immobilienmakler in Stuttgart berät Sie dazu individuell und gestaltet den Maklervertrag so, dass er rechtlich sauber und wirtschaftlich sinnvoll ist.
Am Ende zählt nicht das Provisionsmodell allein, sondern wie transparent es im Maklervertrag dokumentiert ist. Nehmen Sie sich die Zeit, jede Klausel zu verstehen, bevor Sie unterschreiben – und ziehen Sie im Zweifel einen erfahrenen Ansprechpartner hinzu, der Ihnen die Konsequenzen für Ihren konkreten Stuttgarter Verkaufsfall aufzeigt.
Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie in Stuttgart?
Sprechen Sie mit Maximilian Seifert über die passende Provisionsstruktur für Ihren Verkauf – kostenlos und unverbindlich.
Maximilian Seifert
Gründer & Geschäftsführer Makler Max GmbH · Stuttgart
Maximilian Seifert ist Gründer und Geschäftsführer der Makler Max GmbH in Stuttgart. Mit seinem Team berät er Eigentümer, Käufer und Verkäufer rund um den Stuttgarter Immobilienmarkt – von der ersten Bewertung bis zur notariellen Übergabe. 2023 wurde Makler Max im “Focus Spezial Immobilien” als einer der Top 1.000 Makler Deutschlands ausgezeichnet.
