Mietpreisbremse größtenteils ausgebremst
Eigentlich ist dieser Preisdeckel relativ einfach zu verstehen und umzusetzen. Dennoch entfaltete die Mietpreisbremse nicht die Wirkung, die man sich von Seiten der Politik erhoffte. Zwar gäbe es eine geringfügige Verlangsamung der Mietpreise in den jeweiligen Regionen, doch der Prozentanteil der Auswirkungen dürfte nur zwischen 2% und 4% liegen (Quelle: Deutsche Handwerks Zeitung). Grund genug für die Politik hier nachzuschärfen und leistbares Wohnen für die Mieter:innen zu ermöglichen.
Wann gilt die Mietpreisbremse eigentlich nicht?
An dieser Stelle fragen sich sicher viele Mieter:innen: “Wer ist von der Mietpreisbremse betroffen?”. Die Antwort ist: So gut wie jeder, außer natürlich in Ausnahmefällen, die wir nun skizzieren. Der von der Politik verhängte Preisdeckel gilt nur für Bestandsimmobilien, nicht aber für Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann die/der Eigentümer:in ohne Beschränkung festlegen. Hintergrund der Ausnahme: Investor:innen sollten durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt werden, neuen Wohnraum zu schaffen. Ähnliches gilt für Modernisierungsmaßnahmen. Auch hier braucht sich der erste Vermietungspreis nach Sanierung nicht an der Mietpreisbremse zu orientieren. Es gibt also einige “Schlupflöcher”, wie dennoch höhere Preise durchgesetzt werden können.
Was ist neu seit 2019?
Seit Januar 2019 müssen Vermieter:innen unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete von den Vormieter:innen verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt in allen Fällen, in denen der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Außerdem muss kenntlich gemacht werden, aus welchem Grund mehr als 10% über dem Durchschnitt verlangt wird (Sanierungsmaßnahmen, etc.). Sollte es hier Auffälligkeiten geben, so kann die/der Mieter:in eine schriftliche Rüge für die/den Vermieter:in verfassen.
Verschärfungen seit 2020
Bis dato mussten Vermieter:innen erst die Miete senken, ab dem Zeitpunkt, wo man die Verletzung der Mietpreisbremse feststellte. Die Möglichkeit einer Rückforderung zu viel bezahlter Beiträge gab es jedoch nicht. Seit April 2020 ist dies anders. Mieter:innen können die zu viel gezahlte Miete jetzt auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern. Zudem wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert. Die Änderungen sind seit dem 1. April 2020 in Kraft.
Wie sieht es in Baden-Württemberg mit der Mietpreisbremse aus?
Auch in Baden-Württemberg gilt, wie in allen anderen Bundesländern auch, die oben beschriebene Form der Mietpreisbremse. Seit dem 4. Juni 2020 darf die Miete bei Neuvermietung in Stuttgart und in 88 weiteren Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch um maximal 10 % übersteigen (§ 556d i.V.m. Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 26. Mai 2020).
Indexmiete
Die Höhe der monatlichen Miete wird bei diesem Modell anhand des Verbraucherpreisindex berechnet, welcher jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Der Index weist die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland aus. Steigen die Kosten für Verbraucher:innen, steigt auch die Miete. Lediglich die anfängliche Ausgangsmiete muss den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen. Theoretisch kann die Miete im Laufe der Jahre also über die durch die Mietpreisbremse festgelegte Maximalmiete steigen, wenn der Verbraucherpreisindex dies erfordert. Anders sieht das übrigens bei der Staffelmiete aus. Sie unterliegt den Regeln der Mietpreisbremse.
Worin unterscheidet sich die Mietpreisbremse zur Kappungsgrenze?
Bereits zwei Jahre vor der Mietpreisbremse wurde eine sogenannte Kappungsgrenze eingeführt. Auch sie wurde ins Leben gerufen, um Mieter:innen vor zu stark steigenden Mieten zu schützen. Doch worin liegt der Unterschied zur Mietpreisbremse? Die Mietpreisbremse deckelt die Preise bei Neuvermietung, die Kappungsgrenze gilt bei bestehenden Mietverhältnissen. Sie regelt, dass die Miete für ein Mietobjekt innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf. Die Bundesländer können die Kappungsgrenze in Gebieten mit Wohnungsmangel zudem für fünf Jahre auf 15 Prozent senken, um das Wohnen leistbar zu gestalten.
So umgehen Vermieter:innen die Mietpreisbremse
- Quadratmeterangaben: Manchmal werden falsche Quadratmeter angegeben, sodass die Miete günstiger erscheint als sie tatsächlich ist. Eine Toleranzgrenze von 10% wurde 2015 durch den Bundesgerichtshof gekippt.
- Möblierte Wohnungen: Ein weiterer Trick ist es, möblierte Wohnungen teurer zu vermieten, da die Möbelmiete nicht unter die Mietpreisbremse fällt.
- Nebenkostenabrechnung: Ein weiterer finanzieller Nebenschauplatz ist oftmals die Nebenkostenabrechnung, wo in vielen Fällen Kosten an die Mieter:innen weitergegeben werden, die nicht weitergegeben werden dürfen.
Welche Strafe droht bei einem Verstoß?
Wenn es keine Anklage durch Mieter:innen gibt, dann gibt es auch keine Konsequenzen für die Vermieter:innen, die die Mietpreisbremse missachtet haben. Wird jedoch eine Rüge durch die Mieter:innen erteilt, dann muss die zu viel erhaltene Miete rückwirkend bis zu zweieinhalb Jahre zurückbezahlt werden. Die verschärfte Regelung seit Januar 2019 sieht außerdem vor, dass gezielte “Herausmodernisierung” – also die Verdrängung angestammter Mieter durch extreme Preiserhöhungen – fortan als Ordnungswidrigkeit behandelt werden.
Mieter:innenrechte geltend machen in 6 Schritten
Um nun das eigene Recht als Mieter:in geltend zu machen, reichen 6 einfache Schritte:
- Prüfen Sie, ob Sie in einer Gegend mit Mietpreisbremse leben
- Ausnahmen aus der Mietpreisbremse ausschließen
- Mietspiegel besorgen
- Angemessene Höhe der Miete ermitteln
- Bei Mietpreisbremse: Miete rügen und zu viel gezahltes Geld zurückfordern
- Bei eventuell überhöhten Mietforderungen an die Kappungsgrenze denken und der Erhöhung nicht zustimmen.
Ausblick von Makler Max zur Mietpreisbremse
Die tatsächliche Auswirkung dieser Mietpreisbremse auf die zukünftigen Mietpreise bleibt abzuwarten. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass der Markt sehr kreativ ist, seine Preisvorstellungen durchzusetzen. Wir als seriöser Makler zielen auf Win-Win-Situationen ab, die sowohl das Wohl der Vermieter:innen als auch das Wohl der Mieter:innen im Blick haben, sodass beide Parteien möglichst lange voneinander profitieren können.
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