Immobilienbewertung

Baulastenverzeichnis – wichtige Fragen & Antworten

Das Baulastenverzeichnis enthält Informationen über die Baulasten, die auf einem spezifischen Grundstück ruhen. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, die bestimmte Handlungen wie Duldung, Unterlassung oder Durchführung von Maßnahmen auf seinem Grundstück beinhalten. Das Baulastenverzeichnis wird von Städten, Gemeinden und Landkreisen in Deutschland verwaltet und gepflegt. Erfahren Sie mehr über das Baulastenverzeichnis und seine Bedeutung für die Bauplanung und Immobilienentwicklung.

Wir erklären Ihnen, was im Baulastenverzeichnis steht, wann man es einsehen sollte und wer dafür verantwortlich ist.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was steht im Baulastenverzeichnis?
  2. Wann sollte man das Baulastenverzeichnis einsehen?
  3. Verwaltung des Baulastenverzeichnisses
  4. Berechtigung zum Einblick ins Baulastenverzeichnis
  5. Kosten für den Zugang zum Baulastenverzeichnis
  6. Unterschied zwischen Baulastenverzeichnis und Grundbuch

1. Was steht im Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis bietet einen umfassenden Überblick über alle Baulasten, die auf bestimmten Grundstücken ruhen. Baulasten werden erforderlich, wenn ein Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. In solchen Fällen können Bauherren die Grundstücke ihrer Nachbarn in ihre Planung einbeziehen, um eine Genehmigung von der Baubehörde zu erhalten. Diese öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen umfassen beispielsweise Mindestabstände zur Bebauung (Abstandsflächenbaulasten) oder Anforderungen zur Erschließung und Bereitstellung von Stellplätzen. In unserer Rubrik “Baulast” finden Sie weitere Informationen zu diesem Thema. Erfahren Sie, wie das Baulastenverzeichnis Ihre Bauplanung unterstützen kann.

 

2. Wann sollte man das Baulastenverzeichnis einsehen?

Das Baulastenverzeichnis spielt eine entscheidende Rolle beim Immobilienkauf. Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollten potenzielle Käufer unbedingt Einsicht in das Baulastenverzeichnis verlangen. Baulasten, die möglicherweise den Wert der Immobilie mindern, werden nämlich mit dem Kauf auf den Rechtsnachfolger übertragen. Es ist daher wichtig, vorab über solche Belastungen informiert zu sein.

Auch Verkäufer sollten sich vor dem Verkauf genau darüber informieren, welche Baulasten auf ihrem Grundstück eingetragen sind. Dadurch können sie den Immobilienpreis realistisch einschätzen und potenzielle Käufer transparent über vorhandene Belastungen informieren.

Ein realistischer Immobilienpreis ist von großer Bedeutung, um einen erfolgreichen Verkauf abzuschließen. Die Kenntnis über die Baulasten ermöglicht es sowohl Käufern als auch Verkäufern, fundierte Entscheidungen zu treffen und den Kauf- bzw. Verkaufspreis angemessen festzulegen.

 

3. Wer führt das Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis wird von den Baubehörden der jeweiligen Kommunen in Deutschland geführt. Es ist jedoch zu beachten, dass jedes Bundesland eigene gesetzliche Regelungen für das Baulastenverzeichnis hat. Diese Regelungen bestimmen, wie Baulasten eingetragen und verwaltet werden.

Eine besondere Ausnahme bildet Bayern, wo die Baubehörde die Verpflichtung als Grundienstbarkeit ins Grundbuch einträgt. Diese Vorgehensweise gewährleistet eine noch größere Rechtssicherheit und Transparenz.

Die Eintragung von Baulasten in das Baulastenverzeichnis oder das Grundbuch hat eine hohe Bedeutung und bietet Vorteile für alle Beteiligten. Es ermöglicht potenziellen Käufern und Verkäufern, fundierte Entscheidungen zu treffen und den Immobilienwert realistisch einzuschätzen.

Bei Immobilientransaktionen ist es wichtig, sich über die bestehenden Baulasten und die geltenden Regelungen in den jeweiligen Bundesländern zu informieren. Dies hilft, mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen und rechtliche Probleme zu vermeiden.

 

4. Wer darf Einblick in das Baulastenverzeichnis erhalten?

Als potenzieller Käufer haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, Klarheit über eventuelle Baulasten auf Ihrem zukünftigen Grundstück zu erhalten. Sie können Einblick in das Baulastenverzeichnis erhalten, auch wenn Sie nicht der Eigentümer sind. In der Regel stellt Ihnen die Baubehörde Informationen zur Verfügung, wenn Sie beispielsweise eine Vollmacht des Grundstückseigentümers vorweisen können. Erkundigen Sie sich bei der für Sie zuständigen Behörde nach den erforderlichen Unterlagen.

Eine einfachere Option ist es, den Eigentümer oder den beauftragten Immobilienmakler darum zu bitten, die Einsichtnahme für Sie zu beantragen.

Es ist wichtig, selbst zu prüfen, ob Baulasten auf dem Grundstück bestehen, das Sie erwerben möchten. Der Notar prüft dies in der Regel nicht automatisch vor Abschluss des Kaufvertrags. Die schlichte Aussage des Vorbesitzers über das Fehlen von Baulasten stellt keine Garantie dar. Selbst wenn der Vorbesitzer zu Unrecht angibt, dass keine Baulasten bestehen, bleiben die Auflagen der Baulast bestehen. Dies bedeutet, dass Sie als neuer Eigentümer möglicherweise bestimmte Teile des Grundstücks nicht bebauen dürfen. Sie sollten diese Einschränkung akzeptieren, können jedoch Mängelansprüche gegen den Immobilienverkäufer geltend machen. Um unerwartete Nutzungseinschränkungen und eine mögliche Wertminderung bei einem zukünftigen Verkauf zu vermeiden, ist es ratsam, den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis einzusehen.

Für eine umfassende Information über den Immobilienwert steht Ihnen unser kostenloses Angebot zur Immobilienbewertung zur Verfügung. Bei Fragen können Sie sich gerne an Makler Max wenden.

 

5. Was kostet es, Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu bekommen?

Die Kosten für die Einsichtnahme ins Baulastenverzeichnis können je nach Kommune und den geltenden gesetzlichen Regelungen variieren. Oftmals ist eine persönliche Einsichtnahme vor Ort kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr möglich. Auch eine telefonische Auskunft über das Vorliegen einer Baulast wird in der Regel nicht mit Gebühren belegt.

Wenn Sie einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis beantragen möchten, müssen Sie mit höheren Kosten rechnen. Zum Beispiel erhebt Stadt Stuttgart für die Einsichtsnahme in die Baulasten lediglich 9,80 Euro – andere hingegen verlangen deutlich mehr.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Kosten für die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein können. Informieren Sie sich daher im Voraus über die Gebührenordnung und die geltenden Regelungen in Ihrer jeweiligen Kommune, um eventuelle Kosten einzuplanen.

Bitte beachten Sie, dass die genannten Kostenbeispiele nur zur Veranschaulichung dienen und sich die Gebühren ändern können.

 

6. Was ist der Unterschied zwischen dem Baulastenverzeichnis und dem Grundbuch?

Das Baulastenverzeichnis und das Grundbuch dienen beiden der Erfassung bestimmter Rechte an Grundstücken, unterscheiden sich jedoch in ihrer Funktion. Das Grundbuch gibt vorrangig Auskunft über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und wird vom Grundbuchamt, das zum Amtsgericht gehört, geführt.

Neben den Eigentumsverhältnissen werden auch Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte im Grundbuch eingetragen. Darüber hinaus finden sich dort auch die Grundschuld bei finanzierten Immobilien sowie bestimmte private Vereinbarungen wie das Wegerecht zwischen Nachbarn. In Bayern werden diese Nutzungsrechte ausschließlich als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, da es dort kein eigenes Baulastenverzeichnis wie in den restlichen Bundesländern gibt.

Im Baulastenverzeichnis hingegen werden ausschließlich die Baulasten aufgeführt. Es wird von den Baubehörden der Städte, Gemeinden und Landkreise geführt. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Behörde, bestimmte Dinge auf dem Grundstück zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen. Anders als im Grundbuch handelt es sich hierbei um keine privatrechtlichen Vereinbarungen.

Die Klarheit über die Unterschiede zwischen dem Baulastenverzeichnis und dem Grundbuch ist wichtig, um die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks vollständig zu verstehen und eventuelle Baulasten und Nutzungsrechte zu berücksichtigen.

Sie haben Fragen rund um das Thema Immobilienverkauf oder möchten Ihre Immobilie vermieten? Schreiben Sie uns gerne.

Fragen und Antworten:

Typische Baulasten sind das Wegerecht zugunsten des Nachbarn oder die Verpflichtung, eine bestimmte Abstandsfläche zum Grundstück des Nachbarn freizuhalten. Die Grundbücher enthalten in der Regel keine Angaben zu diesen Lasten.

Beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung erhalten Sie Auskünfte in Form von Auszügen aus dem Baulastenverzeichnis. Nur eine Einsichtnahme ist nicht möglich. Für die Begründung beziehungsweise Löschung von Baulasten wenden Sie sich bitte an die zuständige Bauprüfstelle Ihres Bezirksamtes.

Das Baulastenverzeichnis enthält, wie es der Name bereits sagt, einzig und allein die Baulasten eines Grundstückes, bei denen es sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen handelt. Im Grundbuch in Abteilung II hingegen werden Verpflichtungen eingetragen, die von privatrechtlicher Relevanz sind.1

 

Das Baulastenverzeichnis liefert eine Übersicht aller Baulasten, die auf bestimmten Grundstücken liegen. Diese Baulasten sind immer dann erforderlich, wenn ein Bauvorhaben nicht gemäß den gesetzlichen Vorgaben realisiert werden kann.

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