Maklerprovision & Neuerungen in 2023 - Fragen & Antworten

Bei der Vermietung von Immobilien ist es seit der Einführung des Bestellerprinzips üblich, dass der Vermieter die Maklerprovision trägt. Aber wie verhält es sich beim Verkauf von Immobilien? Welchen Einfluss hat die seit dem 23. Dezember 2020 gültige Neuregelung der Maklerprovision? Im Folgenden erhalten Sie umfassende Informationen zum Thema Maklerprovision, darunter die aktuellen und zukünftigen zulässigen Provisionshöhen, wer seit der Teilung der Maklerprovision verantwortlich ist und worauf Sie achten sollten.

Das Wichtigste im Überblick:

• Die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf ist frei verhandelbar.
• Seit Dezember 2020 wird die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt.
• Die Provision wird nur fällig, wenn der Makler die Immobilie erfolgreich verkauft.
• Ein erfahrener Makler gewährleistet einen schnellen und sicheren Verkauf Ihrer Immobilie. Lassen Sie sich von uns einen professionellen Makler empfehlen!

 

Inhalt der Seite:

1. Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?
2. Wer trägt seit der Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermietung die Maklerprovision?
3. Maklerprovision – neues Gesetz: Wer trägt die Kosten beim Verkauf/Kauf? ► Aktueller Stand 2023!
4. Maklerprovision: Wie hoch ist sie und was ist üblich & erlaubt? ► Übersicht: Maklerprovision pro Bundesland
5. Maklerprovision verhandeln – Wie funktioniert das?
6. Kann ein Käufer oder Mieter die Maklerprovision umgehen?
7. Wann ist die Maklerprovision fällig?
8. Unter welchen Umständen ist die Forderung der Maklerprovision ungültig?

 

1. Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?

Gemäß §652 BGB besteht für einen Immobilienmakler ein Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Ein gültiger Maklervertrag wurde abgeschlossen.
• Der Makler hat Maklertätigkeiten erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung).
• Es wurde ein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen.
• Die Maklertätigkeit war ausschlaggebend für den Vertragsabschluss.
• Der Vertrag wurde nicht nachträglich aufgrund eines Mangels unwirksam.

Ein Immobilienmakler schließt nicht nur mit dem Verkäufer oder Vermieter einen Maklervertrag ab. Es kommt auch zwischen dem Makler und dem potenziellen Käufer oder Mieter ein Maklervertrag zustande, wenn der Interessent eine angebotene Immobilie besichtigen möchte und die Geschäftsbedingungen des Maklers akzeptiert. Die jeweiligen Maklerverträge bilden die Grundlage für den Provisionsanspruch.

2. Wer trägt seit der Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermietung die Maklerprovision?

Früher gab es bis Juni 2015 keine gesetzliche Vorgabe, wer die Maklerprovision bezahlen muss. Bei der Vermietung war es oft der Mietinteressent, es sei denn die Immobilie war schwer zu vermieten. Beim Immobilienverkauf tragen derzeit in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg in der Regel nur Käufer die Maklerprovision, während in den anderen Bundesländern Verkäufer und Käufer sich die Provision meistens teilen.

Mit der jüngsten Einigung auf das sogenannte Wohnpaket am 18. August wird nun angestrebt, eine bundesweite Neuregelung für eine gerechte Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zu erreichen. Dadurch soll eine faire Lösung für alle Beteiligten geschaffen werden.

Bestellerprinzip bei der Vermietung – seit 1.6.2015: Das sollten Sie wissen

Seit der Einführung des Bestellerprinzips durch die Bundesregierung am 1. Juni 2015 ist es üblich, dass der Besteller des Immobilienmaklers, in der Regel der Vermieter, die Maklerprovision bezahlt. Dieses Gesetz erfreut sich bei den Mietern großer Beliebtheit, da sie eine Wohnung ohne zusätzliche Gebühren anmieten können. Doch es gibt auch einen Nachteil: Seit der Einführung dieser Regelung ist das Angebot an Mietwohnungen rückläufig. Es wird immer schwieriger, überhaupt eine passende Wohnung zu finden. Einige Vermieter bevorzugen es mittlerweile, direkt einen Nachmieter zu akzeptieren, anstatt ihre Wohnung regulär über einen Makler auf dem Markt anzubieten.

Ein weiterer Effekt der Bestellerprinzip-Regelung ist, dass manche Vermieter hohe Abstandszahlungen (z. B. für eine Einbauküche) verlangen, um die Maklerkosten indirekt über den Mieter wieder einzunehmen. Obwohl das Gesetz solche Umgehungsmöglichkeiten verbietet. Zudem entscheiden sich immer mehr Eigentümer dazu, ihre Immobilie zu verkaufen anstatt zu vermieten. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass die Verkaufspreise momentan sehr hoch sind und die Mietpreisbremse die Mieten nach oben begrenzt.

Es ist wichtig, diese Auswirkungen des Bestellerprinzips bei der Wohnungssuche und bei Immobilienentscheidungen zu berücksichtigen. Trotz der Vorteile für Mieter sollten potenzielle Nachteile und alternative Optionen sorgfältig abgewogen werden.

3. Maklerprovision – neues Gesetz: Wer trägt die Kosten beim Verkauf/Kauf? Stand: 2023

Die große Koalition einigte sich im August 2019 im Rahmen des Wohnpakets darauf, dass Verkäufer und Käufer in der Regel die Maklerprovision teilen sollen (unechtes Bestellerprinzip). Das “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” soll insbesondere Immobilienkäufer in Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen entlasten, da diese bisher die gesamte Maklercourtage tragen mussten.

Hier sind die wichtigsten Veränderungen im Überblick:

Geteilte Maklerprovision – ab wann gilt das neue Gesetz? Die Neuregelung bzw. Teilung der Maklerprovision gilt seit dem 23.12.2020. Im Mai 2020 wurde der Gesetzesentwurf vom Bundestag angenommen und am 23.6.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet. Es gab eine Übergangszeit von sechs Monaten, innerhalb derer sich die Betroffenen auf die Neuregelung einstellen konnten.

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Gemäß dem neuen Gesetz gibt es drei verschiedene Varianten von Provisionsvereinbarungen:

1. Doppelprovision (§ 656c BGB): In der Regel schließt der Makler einen Vertrag sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer ab und vereinbart von Anfang an eine gleichmäßige Aufteilung der Maklercourtage. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses tragen Verkäufer und Käufer jeweils 50 Prozent der Maklerprovision. Früher war es in einigen Bundesländern möglich, dass eine Partei, meistens der Verkäufer, mit dem Makler eine provisionsfreie Tätigkeit vereinbarte. Die Provision wurde dann durch eine separate Vereinbarung mit dem Käufer, der die gesamte Provision zahlte, abgedeckt. Seit dem 23.12.2020 ist dies jedoch nicht mehr möglich. Gemäß dem neuen Gesetz kann der Makler, wenn er mit einer Partei eine kostenlose Tätigkeit vereinbart, auch von der anderen Partei keine Maklergebühren mehr verlangen.
2. Abwälzung (§ 656d BGB): Hier schließt eine Partei, in der Regel der Verkäufer, einen Vertrag mit dem Makler und verpflichtet sich, die gesamte Maklerprovision zu übernehmen. Im Anschluss holt sich der Verkäufer jedoch einen Teil der Provision vom Käufer zurück. Der Makler vertritt nur den Verkäufer, während der Käufer sich im Kaufvertrag dazu verpflichtet, einen Teil der Maklerprovision zu tragen. In diesem Fall muss der Anteil des Verkäufers mindestens genauso hoch sein wie der des Käufers. Der Verkäufer muss also mindestens 50 Prozent der Maklergebühren übernehmen, hat jedoch auch die Möglichkeit, einen höheren Anteil zu tragen.
3. Vollständige Übernahme der Provision: Es besteht keine Verpflichtung zur Doppelprovision. In dieser Variante übernimmt entweder der Makler oder eine der Parteien die gesamte Maklerprovision. Zwei Möglichkeiten sind hierbei gegeben:
   1. Der Makler und der Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision, bei der der Verkäufer die gesamte Courtage zahlt, zum Beispiel sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
   2. Es ist auch zulässig, eine reine Außenprovision zu vereinbaren, wenn der Käufer dem Makler einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht vermittelt oder im Portfolio hat.

Diese neuen Regelungen sind seit dem 23.12.2020 in Kraft. Es ist wichtig, die verschiedenen Optionen zu kennen und die jeweilige Vereinbarung sorgfältig zu prüfen, um mögliche Kosten und Verpflichtungen zu verstehen.

Maklerprovision-Neuregelung: Welche Verträge sind betroffen?

Die neue Regelung zur Teilung der Maklerprovision, auch bekannt als Bestellerprinzip, gilt bundesweit, jedoch nur für bestimmte Maklerverträge:

• Sie betrifft den Kauf von Wohnungen, Einfamilienhäusern (einschließlich Doppelhaushälften) sowie unbebauten Grundstücken.
• Die Regelung gilt ausschließlich für Käufer, die Verbraucher sind, also natürliche Personen, die einen Vertrag zu privaten Zwecken abschließen.

Der Gesetzgeber möchte damit Verbraucher entlasten, die eine Immobilie für den Eigengebrauch oder zur Vermögensbildung erwerben. Es ist jedoch zu beachten, dass die Teilung der Maklergebühren nicht für Mehrfamilienhäuser oder Immobilienkäufe von Unternehmen und Investoren gilt. Auch Verbraucher, die ein Grundstück zum Bau eines Eigenheims erwerben, sind von der Provisionsregelung nicht betroffen.

Wie müssen Maklerverträge gemäß dem neuen Gesetz abgeschlossen werden?

Maklerverträge im Rahmen eines Haus- oder Wohnungskaufs müssen gemäß dem neuen Gesetz in Textform abgeschlossen werden. Das bedeutet, sie müssen auf einem dauerhaften Datenträger lesbar sein und den Namen des Auftraggebers enthalten. Eine Vereinbarung per E-Mail, Fax, SMS oder WhatsApp ist möglich. Ein mündlicher Vertrag oder eine stillschweigende Vereinbarung durch konkludentes Handeln sind jedoch nicht mehr gültig.

Wer muss die Maklerprovision zuerst zahlen – der Verkäufer oder der Käufer?

Ein weit verbreitetes Missverständnis besteht darin anzunehmen, dass gemäß dem neuen Gesetz der Verkäufer zuerst seinen Teil der Maklerprovision zahlen und dies nachweisen muss, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist. Diese Regelung gilt nur, wenn der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer überträgt, wie in § 656d BGB festgelegt. Wenn von Anfang an eine Doppelprovision gemäß § 656c BGB vereinbart wurde, gibt es keine Vorgaben zur Reihenfolge der Zahlungspflicht.

Gibt es im neuen Gesetz Vorgaben zur Höhe der Maklerprovision beim Hauskauf?

Die Höhe der Maklergebühren ist nicht gesetzlich festgelegt. Verkäufer und Käufer müssen also nicht jeweils einen bestimmten Prozentsatz zuzüglich Mehrwertsteuer zahlen. Die Höhe der Provision kann zwischen dem Makler und dem Verkäufer verhandelt werden und kann beispielsweise zwei Prozent oder vier Prozent des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Die vom Käufer zu zahlende Maklerprovision muss jedoch in gleicher Höhe ausfallen.

4. Maklerprovision: Wie hoch ist sie und was ist üblich & erlaubt? Tabelle: Maklerprovision pro Bundesland

Vermietung: Bei der Vermietung von Immobilien hängt die zulässige Höhe der Provision davon ab, wer den Makler beauftragt hat. Wenn es sich um einen Wohnungssuchenden handelt, darf der Makler von diesem höchstens 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Ist hingegen der Vermieter der Auftraggeber, kann die Provision höher ausfallen, da sie in diesem Fall frei verhandelbar ist. Es sind beispielsweise auch drei Nettokaltmieten als Maklerprovision möglich.

Verkauf & Kauf: Beim Verkauf von Immobilien gilt seit dem 23.12.2020 in Deutschland das neue Gesetz zur Provisionshöhe. Durch diese gesetzliche Neuregelung werden Käufer in vielen Bundesländern entlastet, da sie in der Regel nur noch 50 Prozent der vereinbarten Provision zahlen müssen. Grundsätzlich gilt: Wenn Makler und Verkäufer eine Provision in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises vereinbart haben, muss der Käufer ebenfalls maximal drei Prozent zahlen. Es sind jedoch auch Vereinbarungen in Höhe von beispielsweise jeweils zwei Prozent möglich.

Um die Maklerprovision zu berechnen, benötigen Sie den Kaufpreis der Immobilie und den vereinbarten Prozentsatz der Provision.

Die untenstehende Tabelle zeigt die übliche Höhe der Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern. Die Provisionsätze basieren auf einer Auswertung von Tausenden von Verkäufen und den tatsächlich gezahlten Provisionen seit der Provisionsteilung ab Ende 2020. Die Provision wird im Jahr 2023 hälftig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt, zuvor war eine vollständige Übernahme durch die Käufer üblich. Wenn ein Makler vor dem 23.12.2020 einen Maklervertrag mit Verkäufer und Käufer abgeschlossen hat, können die getroffenen Vereinbarungen auch nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes weiterhin gültig sein.

Mögliche und übliche Höhe der Maklerprovision:

Bundesland	Maklerprovision gesamt	Anteil Verkäufer	Anteil Käufer
Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Bayern	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Berlin	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Brandenburg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Bremen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Hamburg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Hessen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Mecklenburg-Vorpommern	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Niedersachsen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Nordrhein-Westfalen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Rheinland-Pfalz	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Saarland	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Schleswig-Holstein	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Thüringen	7,14 %	3,57 %	3,57 %

Quelle: Makler Max GmbH, eigene Recherche, Juni 2023

 

5. Provision Makler verhandeln – wie funktioniert das?

Bei der Vermietung ist die Maklerprovision in der Regel nicht verhandelbar, da sie in der Regel die Kosten des Maklers abdeckt und somit festgesetzt ist. Möchten Sie jedoch ein Haus verkaufen, besteht die Möglichkeit, mit dem Makler eine niedrigere Provision zu vereinbaren, wenn die Immobilie gut veräußerbar ist (siehe beispielsweise Immobilienmakler Stuttgart). Auf der anderen Seite kann der Käufer bei schwierig zu verkaufenden Immobilien einen Verhandlungserfolg erzielen, da der Makler in solchen Fällen möglicherweise bereit ist, die Provision anzupassen (z.B. aufgrund fehlender anderer Kaufinteressenten oder eines auslaufenden Maklervertrags).

6. Kann ein Käufer oder Mieter die Maklerprovision umgehen?

Manchmal möchten Miet- oder Kaufinteressenten den Makler umgehen, um keine Maklerprovision zahlen zu müssen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Anspruch des Maklers auf Zahlung der Provision nicht mit dem Auslaufen des Maklervertrags erlischt.

Wenn ein Kaufinteressent eine Immobilie über einen Makler besichtigt hat und nach Ablauf des Maklervertrags direkt auf den Eigentümer zugeht, um die Immobilie zu erwerben, ist der Interessent dennoch verpflichtet, dem Makler eine Provision zu zahlen, sofern der Makler nachweisen kann, dass er den Interessenten rechtswirksam vermittelt hat.

Es ist also nicht möglich, die Maklerprovision einfach zu umgehen. Dennoch kann es sich lohnen, einen Makler zu beauftragen, trotz der Zahlung der Provision:

• Ein Makler verfügt in der Regel über Expertise und Verhandlungserfahrung, wodurch er in der Lage ist, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen als ein Privatverkäufer. Oftmals übersteigt der Verkaufserlös nach Abzug der Maklerprovision den Erlös eines Verkaufs ohne Makler.
• Fehlendes Fachwissen kann beim Immobilienverkauf zu kostspieligen Fehlern führen. Daher kann es sinnvoll sein, einen Experten zu beauftragen, der sich mit allen rechtlichen Gegebenheiten auskennt und Fehler vermeiden kann.
• Die Maklerprovision wird nur im Erfolgsfall fällig. Sie zahlen den Makler also erst, wenn er die Immobilie tatsächlich verkauft hat und Sie den Verkaufserlös sicher erhalten haben.

 

7. Wann ist die Maklerprovision fällig?

Die meisten Immobilienmakler legen in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Maklerprovision mit Abschluss eines Miet- oder notariellen Kaufvertrags verdient und fällig wird. In der Praxis wird häufig ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift vereinbart. Bei Verkäufern kann es vereinbart werden, dass ihr Anteil an der Maklerprovision erst bei Fälligkeit des Kaufpreises oder nach Eingang des Kaufpreises auf ihrem Konto bezahlt werden muss.

Mit der seit dem 23.12.2020 gültigen Neuregelung der Maklergebühren gelten folgende Zahlungsverpflichtungen: Wenn nur der Verkäufer einen Maklervertrag abgeschlossen hat und einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt, muss der Verkäufer zuerst zahlen und dies auch nachweisen, bevor der Käufer zahlen muss. Wenn der Makler eine Doppelprovision vereinbart hat, also sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag abgeschlossen hat, gibt es keine spezifische Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung.

Die Vorteile eines Immobilienmaklers:

1. Expertise & Erfahrung: Durch ihre langjährige Erfahrung verfügen Immobilienmakler über umfangreiches Fachwissen und kennen sich bestens mit allen Aspekten des Verkaufs aus.
2. Professionelle Vermarktung und Aufbereitung Ihrer Immobilie: Das Auge ist bekanntlich mich. So ist es auch bei Immobilienverkäufen, je besser die Immobilie in Szene gesetzt, desto besser die Vermarktung
3. Provision nur im Erfolgsfall: Durch die Beauftragung eines Maklers entstehen zunächst keine Kosten. Erst wenn der Makler die Immobilie tatsächlich erfolgreich verkauft hat, erhält er eine anteilige Provision.
4. Zeitliche Entlastung: Der Verkauf einer Immobilie erfordert viel Zeit, Aufwand und Energie. Wenn Sie sich für einen Makler entscheiden, wird Ihnen die zeitliche und emotionale Belastung abgenommen. Besonders in der heutigen Zeit ist die Zeit das wertvollste Gut.

 

8. Unter welchen Umständen ist die Forderung der Maklerprovision ungültig?

Wenn der Immobilienmakler eine Provision verlangt, obwohl die in Punkt 1 genannten Bedingungen nicht erfüllt sind, besteht die Möglichkeit, die überzahlte Provision zurückzufordern.

Ein Beispiel: Wenn der Makler bei Abschluss eines fernmündlich abgeschlossenen Maklervertrags nach Mai 2014 nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht des Verbrauchers informiert hat, kommt der Maklervertrag nicht wirksam zustande. Der Betroffene kann Einspruch erheben und die Provision zurückfordern.

Mit Inkrafttreten der Neuregelung der Maklerprovision beim Immobilienkauf am 23.12.2020 gilt Folgendes: Wenn der Makler und der Immobilienverkäufer eine provisionsfreie Tätigkeit vereinbaren, darf der Makler auch vom Käufer keine Courtage verlangen. Gemäß § 656c BGB lautet die Regelung seitdem wie folgt:

„Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. (…)“

Wenn der Makler jedoch vor dem 23.12.2020 einen Käufer gefunden hat, kann er vom Käufer noch die volle Provision verlangen. Entscheidend dafür, welche Gesetzeslage gilt, ist jedoch nicht das Inkrafttreten des Hauptvertrags, also des Kaufvertrags. Wesentlich ist der Zeitpunkt, zu dem der Makler mit dem Käufer ein Rechtsverhältnis eingeht. Dies geschieht bereits, wenn der Makler dem Kaufinteressenten das Exposé zusendet und der Käufer sein Einverständnis gibt, dass der Makler auch für ihn provisionspflichtig tätig ist.