Tipps für Vermieter: Wohnung richtig vermieten

Zehn Tipps, worauf Sie beim Vermieten achten müssen

Hier sind zehn wertvolle Tipps, die Ihnen als privatem Vermieter helfen, böse Überraschungen zu vermeiden und erfolgreich in der Vermietungsbranche zu agieren und somit Ihre Wohnung erfolgreich zu vermieten. Erfahren Sie, worauf Sie besonders achten sollten, um einen reibungslosen Ablauf bei Mietpreis, Vertrag, Übergabe und Co. zu gewährleisten.

1. Wohnung vermieten: Planung für die langfristige Vermietung

Wenn Sie eine Immobilie langfristig vermieten möchten, ist es wichtig, sich im Vorfeld bewusst zu sein, dass dies eine zeitintensive Aufgabe ist. Um Ihnen bei einer erfolgreichen Vermietung Ihrer Wohnung zu helfen, haben wir einige Tipps zusammengestellt, auf die Sie achten sollten. Von der Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung bis hin zur Verantwortung für Pflege und Instandhaltung – hier sind einige der täglichen Pflichten eines Vermieters.

Eine weitere Option ist die Beauftragung einer Hausverwaltung, die gegen eine monatliche Gebühr einen Teil Ihrer Verpflichtungen gegenüber den Mietern übernimmt und Ihre Rechte vertritt.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Unterzeichnung eines unbefristeten Mietvertrags eine langfristige Bindung mit dem Mieter eingeht. Die Beendigung eines bestehenden Mietvertrags kann komplex sein. Daher ist es ratsam, diesen Aspekt sorgfältig zu berücksichtigen.

2. Den optimalen Mietpreis bestimmen

Bevor Sie Ihre Wohnung vermieten ist es wichtig, sich mit dem Immobilienmarkt in Ihrer Region vertraut zu machen. Hier sind einige Fragen, die Sie berücksichtigen sollten:

• Welche Mietpreise sind auf dem Markt üblich?
• Gibt es eine hohe Nachfrage nach Wohnungen im Vergleich zum Angebot?
• Wie lange dauert es normalerweise, eine Wohnung neu zu vermieten?
• Kann meine Immobilie aufgrund ihrer attraktiven Ausstattung oder Lage einen höheren Mietpreis erzielen?
• Gibt es in der Region eine Mietpreisbremse?

Um den richtigen Mietpreis festzulegen, können Sie den lokalen Mietspiegel als Orientierung verwenden. Dieser berücksichtigt verschiedene Kriterien wie Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung der Wohnung, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Falls eine Mietpreisbremse in Ihrer Region gilt, darf die Miete in der Regel maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Regionen ohne Mietpreisbremse liegt die Obergrenze bei maximal 20 Prozent über der Vergleichsmiete.

Durch eine gründliche Recherche und Einhaltung der örtlichen Vorgaben können Sie den optimalen Mietpreis für Ihre Immobilie festlegen.

3. Einen vermieterfreundlichen Mietvertrag erstellen – Wohnung vermieten

Als Vermieter sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um den Mietvertrag sorgfältig zu gestalten. Alles, was nicht klar und eindeutig im Vertrag geregelt ist, wird automatisch Bestandteil des Vertrags und kann zu Ihren Ungunsten ausgelegt werden. Änderungen sind dann nur begrenzt möglich. Es ist daher ratsam, Schwierigkeiten von vornherein zu vermeiden, indem Sie den Mietvertrag gewissenhaft ausarbeiten und auf die Einhaltung der gesetzlichen Regelungen achten. Hier sind einige wichtige Aspekte, auf die Sie achten sollten:

• Haustierhaltung: Legen Sie fest, welche Haustiere in der Wohnung erlaubt sind und welche Bedingungen dabei zu beachten sind.
• Reinigungspflichten: Definieren Sie klar die Reinigungspflichten des Mieters, einschließlich der Verantwortlichkeiten für das Treppenhaus oder gemeinschaftliche Bereiche.
• Renovierung bei Auszug: Vereinbaren Sie im Vertrag, welche Renovierungsarbeiten der Mieter beim Auszug durchführen muss und in welchem Zustand die Wohnung übergeben werden soll.
• Kleinstreparaturen: Legen Sie fest, welche Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten der Mieter selbst durchführen muss, und bis zu welchem Betrag er dafür zuständig ist.
• Untervermietung: Vereinbaren Sie klare Bedingungen und erforderliche Zustimmungen für eine eventuelle Untervermietung der Wohnung durch den Mieter.

Indem Sie diese Fallstricke im Mietvertrag berücksichtigen, können Sie als Vermieter von Anfang an klare Vereinbarungen treffen und potenzielle Konflikte vermeiden.

4. Makler oder Selbstvermietung: Vor- und Nachteile abwägen

Die Frage, ob man einen Makler zur Vermietung einer Immobilie einschalten sollte, beschäftigt viele Erstvermieter. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile. Oft entscheiden sich Eigentümer für die Selbstvermietung, um Kosten zu sparen. Allerdings hat die Beauftragung eines Maklers ihren Preis: In der Regel beträgt die Maklerprovision bei Vermietungen bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Wenn Sie einen Makler einschalten, greift das sogenannte Bestellerprinzip: Die Kosten für den Immobilienmakler trägt derjenige, der den Makler beauftragt, sowohl beim Mieten als auch beim Vermieten. Dieses Prinzip ist im Wohnungsvermittlungsgesetz in §2 Absatz 1a festgelegt.

Entscheidet sich der Vermieter dafür, den Makler einzuschalten, um einen neuen Mieter zu finden, übernimmt der Vermieter nach erfolgreicher Vermittlung und Abschluss des Mietvertrags die Maklerprovision. Es besteht zudem die Möglichkeit für Vermieter, die Maklerkosten von der Steuer abzusetzen.

Bevor Sie sich für oder gegen die Beauftragung eines Immobilienagentur entscheiden, sollten Sie sorgfältig abwägen, welche Vor- und Nachteile für Ihre individuelle Situation relevant sind.

5. So erstellen Sie ein überzeugendes Exposé für Ihre Immobilie

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten möchten, ist es entscheidend, potenzielle Interessenten durch ein ansprechendes Exposé anzusprechen. Hier sind die wichtigsten Angaben, die in einem guten Exposé enthalten sein sollten:

1. Grundlegende Informationen: Geben Sie detaillierte Informationen zur Größe, Lage, Anzahl der Zimmer und Ausstattungsmerkmale der Immobilie an. Fügen Sie auch Informationen zur Verfügbarkeit und zur Mietkondition hinzu.
2. Emotionale Ansprache: Wecken Sie die Erwartungen der Leser, indem Sie die besonderen Merkmale und Vorteile Ihrer Immobilie hervorheben. Beschreiben Sie die attraktiven Eigenschaften wie einen großzügigen Garten, eine moderne Küche oder einen atemberaubenden Ausblick.
3. Hochwertige Fotos: Ergänzen Sie das Exposé mit hochwertigen Fotos, die die Räume und die äußere Erscheinung der Immobilie in ihrem besten Licht zeigen. Zeigen Sie verschiedene Perspektiven und wichtige Details, um das Interesse der potenziellen Mieter zu wecken.
4. Mietkonditionen: Geben Sie klare Informationen zu den Mietkonditionen, einschließlich der Höhe der Miete, der Kaution, der Nebenkosten und eventueller Besonderheiten wie Haustierhaltung oder Rauchverbot.
5. Kontaktdaten: Stellen Sie sicher, dass Ihre Kontaktdaten gut sichtbar sind, damit Interessenten Sie leicht erreichen können. Geben Sie Ihre Telefonnummer und E-Mail-Adresse an und bieten Sie auch eine Möglichkeit zur direkten Kontaktaufnahme über das Exposé an.

Wichtig ist, dass Sie die Vorzüge Ihrer Immobilie hervorheben, jedoch realistisch bleiben. Vermeiden Sie Übertreibungen, um Enttäuschungen bei der Besichtigung zu vermeiden. Ein gut gestaltetes und informatives Exposé ist der Schlüssel, um potenzielle Mieter anzusprechen und Ihr Objekt erfolgreich zu vermieten.

6. Der Besichtigungstermin: Massenbesichtigung oder Einzeltermine?

Bei der Vermietung einer Immobilie stellt sich die Frage, ob Sie Massenbesichtigungen oder Einzeltermine vereinbaren sollten. Die Entscheidung hängt von verschiedenen Faktoren wie dem Wohnungsmarkt und der Anzahl der Interessenten ab. Hier sind einige Punkte, die Sie berücksichtigen sollten:

1. Massenbesichtigungen: In stark umkämpften Mietmärkten kann es sinnvoll sein, Massenbesichtigungen durchzuführen. Dabei führen Sie mehrere Interessenten gleichzeitig durch die Wohnung und können anschließend eine Selbstauskunft von ihnen einholen. Dies spart Zeit und Aufwand.
2. Einzelbesichtigungen: Einzeltermine ermöglichen es Ihnen, sich einen persönlichen Eindruck von den potenziellen Mietern zu machen. Sie haben mehr Zeit, um Fragen zu stellen und auf individuelle Bedürfnisse einzugehen. Dies kann Ihnen helfen, die Passgenauigkeit zwischen Mieter und Immobilie besser einzuschätzen.

Bei der Entscheidung zwischen Massenbesichtigungen und Einzelterminen sollten Sie den Wohnungsmarkt und die Anzahl der Interessenten berücksichtigen. Auf stark umkämpften Märkten kann eine Massenbesichtigung effizienter sein, während Einzeltermine Ihnen einen besseren Einblick in die potenziellen Mieter ermöglichen.

Unabhängig von der gewählten Methode sollten Sie den Besichtigungstermin gut organisieren, klare Anweisungen geben und alle relevanten Informationen zur Verfügung stellen. Denken Sie daran, dass der erste Eindruck zählt und dass die Besichtigung eine wichtige Gelegenheit ist, um potenzielle Mieter von Ihrer Immobilie zu überzeugen.

7.Solvente Mieter erkennen:

Sofern Sie Ihre Wohnung vermieten, ist die Auswahl eines solventen Mieters ist von großer Bedeutung, um finanzielle und rechtliche Probleme zu vermeiden. Hier sind einige wichtige Informationen, die Sie im Vorfeld einholen sollten:

• Bonität des Mieters: Nutzen Sie den SCHUFA-Bonitätscheck, um die finanzielle Zuverlässigkeit des Mieters zu überprüfen.
• Selbstauskunft: Fordern Sie vom Mieter eine Selbstauskunft an, in der er seine persönlichen und finanziellen Informationen angibt.
• Einkommensbescheide: Verlangen Sie Einkommensnachweise, um sicherzustellen, dass der Mieter über ausreichendes Einkommen verfügt, um die Miete zu zahlen.

8. Wohnungsübergabe optimieren:

Vor der Wohnungsübergabe gibt es einige wichtige Schritte, die Sie durchführen sollten, um Probleme zu vermeiden:

• Zahlungseingang: Stellen Sie sicher, dass Sie die Mietkaution und die erste Monatsmiete des Mieters bereits erhalten haben, bevor Sie die Wohnung übergeben.
• Mietkaution: Statt einer klassischen Mietkaution auf einem Sparbuch können Sie auch eine Barkaution oder eine Mietkautionsbürgschaft akzeptieren.
• Übergabeprotokoll: Führen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll, um den Zustand der Wohnung festzuhalten und mögliche spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Ein Zeuge kann das Protokoll zusätzlich absichern. Notieren Sie auch die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser für die Nebenkostenabrechnung.

9. Mieteinnahmen richtig versteuern:

Bei der Vermietung einer Immobilie müssen Sie die Einnahmen entsprechend versteuern. Beachten Sie dabei folgende Punkte:

• Steuergrenze: Wenn die steuerlichen Einnahmen die festgelegte Steuergrenze nicht überschreiten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht versteuern.
• Anlage V: Die Einkünfte aus der Vermietung werden in der Anlage V der Steuererklärung angegeben und unterliegen der Einkommensteuer. Weitere Informationen und Tipps finden Sie in unserem Ratgeber “Steuern sparen beim Hausverkauf”.

10. Probleme mit dem Mieter – Lösungen:

Wenn Sie Probleme mit einem Mieter haben und sich von ihm trennen möchten, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• Eigenbedarfskündigung: Sie können eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn Sie die Wohnung selbst oder für Ihren engeren Familienkreis benötigen.
• Abmahnungen und Kündigung: Wenn der Mieter vertragsbrüchig ist, zum Beispiel durch Mietrückstände oder Pflichtverletzungen, müssen Sie ihn abmahnen und gegebenenfalls kündigen. In einigen Fällen kann eine Räumungsklage erforderlich sein.
• Auskauf bei Immobilienverkauf: Im Falle eines Immobilienverkaufs besteht
  die Möglichkeit, den Mieter mit einem finanziellen Anreiz zum Auszug zu
  bewegen. Dies kann kostengünstiger sein als der Verkauf einer
  vermieteten Wohnung, da unvermietete Wohnungen oft zu höheren Preisen
  verkauft werden können.

Bitte beachten Sie, dass es in jedem Fall ratsam ist, sich professionell beraten zu lassen und die geltenden gesetzlichen Bestimmungen zu beachten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.