Mehrfamilienhauses verkaufen: Darauf sollten Sie achten

Ihr erster Schritt zum erfolgreichen Immobilienverkauf

Themen auf dieser Seite:

1. Verkauf eines Mehrfamilienhauses – Was muss ich beachten?
2. Potenzielle Käufer für Mehrfamilienhäuser
3. Ermittlung des voraussichtlichen Verkaufspreises
4. Ist es ratsam, jetzt ein Haus zu verkaufen?
5. Steuern und Kosten beim Verkauf einer Immobilie
6. Erforderliche Unterlagen für den Verkauf
7. Vorkaufsrechte bei Mehrfamilienhäusern
8. Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit oder ohne Makler
9. Tipps für einen erfolgreichen Verkauf

 

1. Verkauf eines Mehrfamilienhauses – Was muss ich beachten?

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses erfordert besondere Aufmerksamkeit, da diese Art von Immobilie in der Regel einen höheren Wert aufweist als Wohnungen oder Einfamilienhäuser. Um potenzielle Verluste zu vermeiden, ist eine sorgfältige Vorbereitung und Fehlervermeidung unerlässlich.

Die Zielgruppe von Käufern für Mehrfamilienhäuser besteht in der Regel aus erfahrenen Kapitalanlegern, die mit dem Kauf von Immobilien vertraut sind. Ein professioneller Umgang mit dieser Gruppe ist ausschlaggebend für einen erfolgreichen Verkauf.

Ein Mehrfamilienhaus umfasst mehrere eigenständige Eigentumswohnungen, die teilweise oder vollständig vermietet sind. Daher sind neben den üblichen Unterlagen für den Immobilienverkauf zusätzliche Nachweise erforderlich. Dazu zählen Informationen über durchgeführte Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Mietverträge sowie eine Übersicht über die Nutzungs- und Wohnrechte der Mieter. Die aktuellen Mieteinnahmen spielen ebenfalls eine wichtige Rolle für potenzielle Käufer, da sie die mögliche Rendite des Gebäudes beeinflussen.

Bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses müssen der Zustand jeder einzelnen Eigentumswohnung sowie bestehende Mietverträge berücksichtigt werden. Dies macht die Einschätzung im Vergleich zu anderen Immobilien etwas komplexer.

Nutzen Sie die Möglichkeit einer kostenlosen Bewertung Ihres Mehrfamilienhauses durch unseren Makler Max! Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung und unterstützen Sie bei einem erfolgreichen Verkauf.

Mehrfamilienhaus oder einzelne Wohnungen verkaufen?

Da es in mehrere Wohneinheiten untergliedert ist, lässt sich ein Mehrfamilienhaus in mehrere einzelne Eigentumswohnungen umwandeln. So können Eigentümer jede einzelne Wohnung separat verkaufen. Nicht selten kaufen Investoren ein Mehrfamilienhaus komplett, um später, wenn sie das Haus verkaufen, genau das zu tun. Häufig lässt sich mit dieser Methode nämlich eine höhere Rendite erzielen. Eigentümer sollten überlegen, ob Sie jede Wohneinheit als separate Wohnung verkaufen möchten. Dabei sollten sie allerdings beachten, dass damit neben dem Erlös, auch der Aufwand steigt.

 

Haus in Eigentumswohnungen umwandeln – Voraussetzungen und Schritte

Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen erfordert bestimmte Voraussetzungen. Vor dem Verkauf der einzelnen Wohnungen muss die Aufteilung beim Grundbuchamt beantragt werden.

Ein wesentliches Dokument für den Antrag auf Aufteilung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese Bescheinigung bestätigt, dass eine Wohneinheit gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in sich abgeschlossen ist. Der Eigentümer des Grundstücks oder der Erbbauberechtigte stellt einen schriftlichen Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Für diesen Antrag fallen Gebühren an, deren Höhe je nach Baubehörde zwischen 50 und 1.500 Euro variieren kann. Die Bearbeitungsdauer variiert ebenfalls und kann zwischen 14 und 100 Tagen liegen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet die Grundlage für die Teilungserklärung, die vom Notar erstellt wird. Mit der Teilungserklärung kann beim Grundbuchamt die Anlegung von Wohn- oder Teileigentum beantragt werden.

Damit eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus als Eigentumswohnung verkauft werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die Wohnung muss baulich abgeschlossen sein, was bedeutet, dass sie durch Decken und Wände von anderen Wohnungen getrennt ist. Jede Wohnung muss über einen eigenen verschließbaren Zugang verfügen, und der Wärme- und Schallschutz für jede Wohnung muss gewährleistet sein. Nur wenn diese Kriterien erfüllt sind, kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erteilt werden.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln möchten, stehen wir Ihnen mit professioneller Unterstützung zur Seite. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen und Beratung.

2. Potenzielle Käufer für Mehrfamilienhäuser

Welche potenziellen Käufergruppen sind für den Kauf von Mehrfamilienhäusern relevant? In der Regel zeigen vermögende Privatanleger großes Interesse an Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage. Eine weitere Zielgruppe sind Immobilienfonds, die durch die Vermietung und den späteren Wiederverkauf von Immobilien ihre Finanzierung sichern.

Was sollten Sie bei dieser Käufergruppe beachten? Kapitalanleger sind in der Regel erfahrene Investoren. Sie verfügen über Fachkenntnisse oder arbeiten mit kompetenten Beratern zusammen. Um potenzielle Risiken zu minimieren, prüfen sie den Zustand der Immobilie und alle relevanten Unterlagen äußerst gründlich, bevor sie ein Haus erwerben.

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie dieser Käuferzielgruppe professionell und mit umfangreichem Fachwissen begegnen. Die Hinzuziehung eines erfahrenen Maklers ist daher äußerst ratsam. Es ist interessant zu wissen, dass Makler häufig bereits über Kontakte zu Immobilienfonds und potenziellen Anlegern verfügen, was einen erheblichen Vorteil für den Verkauf und die Verkaufsdauer darstellen kann.

3. Ermittlung des voraussichtlichen Verkaufspreises

Um den optimalen Angebotspreis für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses festzulegen, ist es ratsam, zunächst den Verkehrswert zu bestimmen. Dabei kommen verschiedene gängige Wertermittlungsverfahren zur Immobilienbewertung zum Einsatz, wie das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Auswahl des passenden Verfahrens hängt von den individuellen Merkmalen der Immobilie ab.

Da Mehrfamilienhäuser in der Regel nicht für den Eigengebrauch erworben werden, sind potenzielle Käufer vor allem an der Rendite und den Erträgen interessiert, die die Immobilie generiert. Daher empfiehlt es sich, den Wert Ihres Mehrfamilienhauses mithilfe des Ertragswertverfahrens zu ermitteln oder ermitteln zu lassen.

Die Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie erfolgt in mehreren Schritten, unter anderem anhand des Jahresreinertrags, der Bodenwertverzinsung und des Gebäudeertragswerts. Detaillierte Informationen zur Berechnung des Ertragswerts finden Sie in der ImmoWertV § 20 Anlage 1, verfügbar auf der Webseite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz.

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, ist es wichtig, den Verkehrswert und dessen Zusammensetzung genau zu kennen, um den angesetzten Verkaufspreis im Verlauf des Immobilienverkaufs und insbesondere während der Verkaufsverhandlungen fundiert begründen zu können.

Der Ertragswert einer Immobilie wird wie folgt berechnet:

Schritt	Formel
Jahresreinertrag	Jahresrohertrag – Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten
Bodenwertverzinsung	Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins
Vervielfältiger	Wert gemäß ImmoWertV § 20 Anlage 1
Gebäudeertragswert	Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger
Ertragswert gesamt	Gebäudeertragswert + Bodenwert

Bitte beachten Sie, dass der genaue Wert gemäß ImmoWertV § 20 Anlage 1
auf der Webseite des Bundesministeriums für Justiz und
Verbraucherschutz zu finden ist.

4. Ist es ratsam, jetzt ein Haus zu verkaufen?

Die Frage nach dem idealen Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie hat keine einheitliche Antwort. Der richtige Zeitpunkt hängt von den individuellen Umständen des Eigentümers ab und ist daher immer eine persönliche Entscheidung. Dennoch gibt es einige grundlegende Faktoren zu beachten, wenn man sein Haus verkaufen möchte.

Private Indikatoren wie persönliche oder berufliche Gründe können als Auslöser für den Immobilienverkauf dienen. Auch steuerliche Aspekte wie die Fälligkeit der Spekulationssteuer sollten berücksichtigt werden. Zudem spielt die Immobilienbewertung eine wichtige Rolle bei der Bestimmung des richtigen Zeitpunkts für den Verkauf. Im Allgemeinen orientiert sich der Verkehrswert einer Immobilie an der Nachfrage. Eine hohe Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern in begehrter Lage kann den Verkaufspreis steigern. Daher ist es für Eigentümer unerlässlich, die aktuelle Marktsituation und die Marktentwicklung genau zu beobachten.

5. Steuern und Kosten beim Verkauf einer Immobilie

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses fallen, ähnlich wie beim Verkauf anderer Immobilien, auf der Käuferseite Kosten für den Grundbucheintrag, die Erstellung des Kaufvertrags beim Notar und die Grunderwerbsteuer an.

Für den Verkäufer können beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Kosten für die Bewertung der Immobilie und die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen (z. B. Energieausweis durch unseren Partner GREENOX z.B. ausgestellt) entstehen. Falls noch Rechte Dritter an der Immobilie bestehen, trägt der Verkäufer die Kosten für die Löschung dieser Rechte. Wenn der Verkauf des Mehrfamilienhauses innerhalb von fünf Jahren die Drei-Objekt-Grenze überschreitet, fällt Gewerbesteuer an. Falls das Haus weniger als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war, wird zusätzlich zur Spekulationssteuer auch auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer erhoben. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom erzielten Wertgewinn sowie dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers ab. Wenn noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank bestehen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

6. Erforderliche Unterlagen für den Verkauf

Welche Unterlagen werden beim Verkauf eines Hauses benötigt:	Wo sind diese Unterlagen zu bekommen?
1. Genehmigte Baugesuche (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)	Baurechtsbehörde
2. Wohnflächenberechnung	Oft ein Teil der Genehmigungsplanung, sollte diese nicht vorliegen muss sie von einem Architekten oder Sachverständigen erstellt werden
3. Lageplan / Katasterplan	Liegenschaftskataster, erhältlich bei der Stadtverwaltung des Stadtkreises, dem Landratsamt oder der Gemeinde
4. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis	Baurechtsbehörde
5. Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)	Notariat, Grundbuchamt
6. Nachweis der Gebäudeversicherung	Versicherungsunternehmen
7. Energieausweis	Energieberater
8. Mietvertrag / Mietverträge	Eigene Unterlagen / Mieter

 

7. Vorkaufsrechte bei Mehrfamilienhäusern

1. Vorkaufsrecht des Mieters: Gemäß § 577 Abs. 1 BGB hat der Mieter einer Wohnung das Recht, diese vor anderen Interessenten zu kaufen. Wenn Sie einzelne Wohnungen verkaufen möchten, müssen Sie den Mietern ein Vorkaufsrecht einräumen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Vorkaufsrecht des Mieters nicht greift, wenn das gesamte Mehrfamilienhaus verkauft wird.
2. Vorkaufsrecht der Gemeinden: Auch Gemeinden haben ein Vorkaufsrecht. Insbesondere aufgrund des starken Bevölkerungszuzugs aus dem Ausland können Gemeinden von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, um zusätzlichen Wohnraum bereitzustellen.

Kündigungsschutz beim Hausverkauf: Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind Käufer einer vermieteten Immobilie an bestehende Mietverträge gebunden. Die Mieter müssen also keine unmittelbare Kündigung ihrer Mietverträge nach dem Hausverkauf befürchten. Falls Sie die Wohnungen des Mehrfamilienhauses jedoch einzeln verkaufen, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.

Um mögliche Konflikte mit Käufern und Mietern beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten im Kaufvertrag verbindliche Regelungen bezüglich offener Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen festgelegt werden. Zudem ist es ratsam, den Käufer über den Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung zu informieren.

8. Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit oder ohne Immobilienmakler

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist in der Regel komplexer als der Verkauf einer einzelnen Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Aufgrund des höheren Werts und der Besonderheiten von Mehrfamilienhäusern sollte der Verkauf keinesfalls ohne die Unterstützung eines Maklers erfolgen. Beim Verkauf einer eigenen Immobilie besteht immer das Risiko, dass die Objektivität aufgrund einer emotionalen Bindung zum Objekt beeinträchtigt wird, was beispielsweise zu emotionalen Verkaufsverhandlungen führen kann. Mit einem unabhängigen Makler an Ihrer Seite können Sie Ihr Haus sachlich und rational verkaufen. Ein erfahrener Immobilienmakler verfügt über das nötige Fachwissen, um Ihr Mehrfamilienhaus schnell, reibungslos und zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Zudem hat ein Makler oft bereits potenzielle Käufer in seiner Datenbank, die an einer Immobilie wie Ihrer interessiert sein könnten.

Gerne beraten wir Sie kostenlos über unsere Hotline, um Ihnen einen Einblick zu geben, wie ein Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses mit unserer Unterstützung bei Makler Max aussehen könnte: 0711 83882844

9. Tipps für einen erfolgreichen Verkauf

Die Dauer der Immobilienanzeige spielt eine wichtige Rolle beim Verkauf einer Immobilie. Sobald Sie Ihre Anzeige veröffentlichen, sollte der Verkaufsprozess zügig voranschreiten. Wenn eine Immobilie zu lange auf dem Markt bleibt, werden potenzielle Interessenten skeptisch und Sie müssen möglicherweise den Verkaufspreis stark reduzieren. Um Ihr Mehrfamilienhaus schnell und erfolgreich zu verkaufen, sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Exakte und objektive Bewertung des Mehrfamilienhauses: Ein angemessener Verkaufspreis ist entscheidend, um potenzielle Käufer anzulocken und den Verkaufsprozess zu beschleunigen.
• Vorbereitung der Immobilie: Präsentieren Sie Ihr Mehrfamilienhaus sowohl online als auch bei Besichtigungen in bestmöglicher Weise. Es geht darum, die Vorzüge der Immobilie hervorzuheben, ohne Mängel zu verschleiern.
• Erreichbarkeit: Stellen Sie sicher, dass Sie während des Verkaufsprozesses gut erreichbar sind. Wenn Interessenten nur auf Ihren Anrufbeantworter stoßen, werden sie sich wahrscheinlich anderen Angeboten zuwenden.
• Vorhandensein relevanter Unterlagen: Halten Sie alle relevanten Unterlagen zu Ihrer Immobilie griffbereit, um Anfragen von Interessenten schnell beantworten zu können.
• Einschätzung der Interessenten: Versuchen Sie, potenzielle Käufer richtig einzuschätzen, um Zeit mit Personen zu vermeiden, die kein echtes Kaufinteresse haben oder sich die Immobilie finanziell nicht leisten können.

Bei weiteren Fragen zum erfolgreichen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung.